Anche tu vuoi cambiare casa perché dove sei adesso ti senti un po’ “stretto” o vuoi andare a vivere in un quartiere diverso?
Leggere questo articolo prima di compiere qualsiasi altro passo verso l’acquisto della tua nuova dimora è fondamentale, fallo con attenzione.
Perché?
Perché tra poco ti rivelerò un insieme di consigli che ti consentiranno di fare questo passo che molte persone hanno già fatto e sono riuscite a risparmiare un sacco di soldi.
Queste persone, infatti, sono a conoscenza di notizie riservate che gli addetti al settore immobiliare tengono nascoste agli estranei.
Ma una volta letto questo articolo, potrai farle finalmente tue e usarle a tuo vantaggio!
Se sei come la maggior parte delle persone intenzionate ad acquistare casa, probabilmente sei focalizzato su due aspetti.
Prima di tutto, vuoi una casa allineata perfettamente ai tuoi bisogni e desideri.
In secondo luogo vuoi:
- Vendere la tua casa attuale al maggior prezzo possibile e
- Comprare la casa dei tuoi sogni … ma al minor prezzo possibile!
Ecco cosa devi fare per riuscire a raggiungere il tuo obiettivo
1° passo. Prendi appuntamento con un agente immobiliare realista.
Di base ci sono 3 tipi di agenti immobiliari in cui puoi imbatterti, e trovare quello giusto può fare la stessa differenza che c’è fra scegliere me o Lionel Messi se devi giocare una partita a calcio:
- L’ottimista, io preferisco chiamarlo: l’illuso. E’ quello che quando viene a vedere la casa pensa ancora di essere nel 2006, qualsiasi prezzo tu chieda lui ti risponde convinto: “ci proviamo e poi vediamo come va”; è anche un collezionista di case e ne ha in agenzia almeno 100 anche se è da solo.
- Il pessimista, io lo chiamo: il menagramo. E’ quello che qualsiasi prezzo tu chieda ti dice che: “c’è la crisi”; “ah che bei tempi nel 2006, in quel periodo si che la sua casa si sarebbe venduta a questa cifra, oggi…” ma non è in grado di dirti quale prezzo potresti ricavare o, se lo fa ti dice qualcosa tipo: “in base alla mia esperienza vale…” e magari vende 5 case all’anno.
- Il realista. Un professionista che sa fare il suo lavoro, non alimenta sogni o illusioni e non ti dice che c’è la crisi ma si rimbocca le maniche e lavora con impegno, gestisce poche case per poter dare un ottimo servizio alle persone che si rivolgono a lui ed è in grado di fare una valutazione oggettiva del probabile valore di casa tua.
Ora che hai capito chi potrebbe fare la valutazione di casa tua il primo passo da compiere è quello di capire il prezzo che potresti ricavare dalla vendita del tuo immobile per poi decidere se vale davvero la pena di venderlo.
Per fare una valutazione realistica non puoi semplicemente tirare fuori il rogito dal cassetto, prendere nota del prezzo preciso che hai sborsato quando l’hai acquistato, sommarci le spese e gli eventuali lavori di ristrutturazione, e decidere che sia quello il prezzo giusto.
Se tu potessi farlo davvero, e magari sei fra quelle persone che hanno acquistato casa dopo l’anno 2000 fino al 2008 quando i prezzi erano alle stelle, la vendita del tuo appartamento ti consentirebbe, con i prezzi attuali, di poter comprare una casa più grande magari una villettina con giardino, senza condominio ecc.
Purtroppo per te la realtà è in po’ diversa e la tua casa si trova a combattere una battaglia con altre 137 case simili in vendita nello stesso momento, e qui entra in gioco l’emozione che ti fa perdere di vista il processo logico.
Quello che passa per la mente dei venditori in questi casi è:
- Però la mia casa è la migliore di tutte, allora perché la vuoi lasciare? Forse perché è più vecchia di almeno 10 anni rispetto a quando l’hai comprata?
- L’ho comprata dal costruttore e ho scelto io i materiali e ho scelto i migliori senza badare a spese perché la casa era per me, mica la dovevo rivendere; il problema è che quei materiali eccezionali per l’epoca oggi non lo sono più perché la tecnologia ha fatto passi da gigante e un certo tipo di finiture oggi non è più apprezzato come nei primi anni 2000.
- La posizione è eccezionale, in questa zona case come questa non se ne trovano; hai provato a guardare sui vari portali e siti immobiliari? Io ne conosco qualcuna e la stessa cosa succede ai potenziali acquirenti che, quando vogliono comprare casa, fanno indagini tipo Sherlock Holmes.
Ecco perché ti serve un professionista per valutare la tua casa, se vuoi vendere davvero devi ragionare in maniera razionale e lasciare da parte le tue emozioni, dato che per il tuo potenziale acquirente non rappresentano niente.
Si io mi definisco un professionista realista e spesso mi dispiace esserlo perché in questo modo riporto le persone alla realtà e a volte si rendono conto che il loro sogno è irrealizzabile.
Per verificare se cambiare casa è possibile bisogna fare un’analisi precisa dell’immobile per capire qual è il giusto prezzo da attribuirgli alla data di oggi.
Ovviamente se non sei un esperto del settore ti fidi di quello che dice tuo cugino o di quello che dice il tuo vicino di casa o di qualche amico o, peggio, di un agente immobiliare ottimista.
Bhè invece aldilà di quello che senti in giro, parlare con un professionista serio che non vede in te un altro “pollo da spennare” ma che obiettivamente ti mette alla luce la realtà dei fatti in questi casi non è solo importante ma FONDAMENTALE.
I principali dati da analizzare sono soprattutto due:
- I report di vendita di immobili venduti nella stessa zona con caratteristiche simili (cioè per farla breve quanto ha incassato il proprietario che ha venduto l’immobile. Per essere più specifici: Il cash. Per andare più nel dettaglio: il numerino colorato di verde sul conto con il + d’avanti per intenderci)
- I prezzi degli immobili in vendita (sempre delle stesse tipologie e caratteristiche del tuo) nella tua zona.
Fatta seriamente questa analisi, con numeri alla mano, si può arrivare molto vicini a quello che potrebbe essere il valore dell’immobile.
E, no, i valori OMI che trovi sul sito dell’Agenzia delle Entrate o la valutazione che ti fa un qualsiasi portale immobiliare non sono dati né reali né realistici.
Solo incrociando i dati delle compravendite si riesce ad avere un parametro molto vicino alla realtà.
Il professionista è fondamentale perché conosce il mercato e nel paragone con le case in vendita oggi è in grado di tenere conto e del margine di trattativa che hanno il 99,9 % dei prezzi degli annunci pubblicati nei vari portali immobiliari.
Si perché dato da non sottovalutare non dimentichiamo che la strategia utilizzata da molti proprietari e/o agenzie è quella di “sparare alto” sperando nel fantomatico “innamorato della casa” che decide aldilà del prezzo di comprare proprio casa TUA.
Sì, è vero le eccezioni ci sono. Può succedere certo. Ma consideriamola un’eccezione quella dell’innamorato e non la regola. Perché allo spettro opposto c’è anche chi, dovendo vendere urgentemente per vari motivi, vende la casa ad un prezzo molto più basso del suo valore.
Questa è la fase più difficile del percorso perché è quella in cui devi fare i conti con la realtà, e qui assisto a 3 comportamenti differenti:
- Le persone si rivolgono all’agente immobiliare “ottimista” ritrovandosi con la casa in pubblicità per mesi e mesi senza nessuna possibilità di vendere.
- Le persone ci rimangono male e decidono di non vendere aspettando che i prezzi di mercato risalgano
- Le persone prendono atto della realtà e capiscono che anche se non recupereranno la cifra spesa per comprare la loro casa attuale avranno la possibilità di migliorare la propria vita e capiscono che seppur stanno vendendo ad una cifra più bassa compreranno anche ad una cifra più bassa rispetto a quella che avrebbero pagato in un mercato diverso.
Queste sono le persone a cui dedico tutto il mio impegno e le mie competenze per aiutarle a vendere casa.
Su una cosa voglio essere molto chiaro, come pochi agenti immobiliari sono: il mercato immobiliare è cambiato e i fasti del 2006 non torneranno mai più. Vendere oggi è una scelta difficile perché bisogna scontrarsi con i prezzi reali di mercato che sono ogni anno in calo.
Infatti siamo in un periodo storico dove chi si trova a vendere il suo immobile sopravalutando il prezzo pensando “tanto non ho fretta” si ritroverà l’immobile fermo e invenduto per anni e perderà valore.
La visione di un annuncio per tanto tempo, magari con il prezzo ribassato per due o tre volte, fa insospettire chi è alla ricerca di una casa, perché ovviamente è portato a pensare che se sei partito da un prezzo alto e poi hai deciso di ribassarlo è perché o ha un problema la casa, e in quel caso rimane lontano, o tu abbia problemi di soldi, e in quel cas oti farà un’offerta molto più bassa del suo valore.
Quindi, tornando al discorso iniziale dobbiamo stabilire quanto ct metterai in tasca con la vendita del tuo immobile per poi fare un’analisi di ciò che riuscirai a comprare.
Attenzione a non sottovalutare i costi da sottrarre all’importo incassato dalla vendita che possono essere:
- Tasse e imposte di vendita
- Costi tecnici per la verifica della conformità urbanistica e catastale della casa, obbligatoria per poter vendere l’immobile
- Eventuale cancellazione di ipoteca
- Attestato di Prestazione energetica
- Costi di mediazione (se hai deciso di affidarti ad un agente immobiliare)
Passo 2. Analizza la tua capacità finanziaria
L’ultima cosa che vuoi, specialmente se sei molto vicino al tuo limite del budget, è che sorga una spesa imprevista che fa saltare l’acquisto della casa, ecco quali sono le spese accessorie che le persone si scordano di conteggiare
- Costi di valutazione dell’immobile
Se per comprare la tua prossima casa hai bisogno di richiedere un mutuo il tuo istituto di credito richiederà che venga fatta, a tue spese, una valutazione della nuova proprietà. Le spese oscillano tra i 200 e i 400 euro;
La valutazione verrà fatta da un loro tecnico di fiducia per cui non hai possibilità di decidere tu.
Inoltre, nonostante tu paghi fior di interessi per restituire il prestito ricevuto, la banca si farà pagare anche il lavoro del funzionario che si occuperà della pratica. Il costo può essere determinato in misura fissa, che oscilla tra i 180 e i 300 euro; oppure in misura percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell’importo finanziato
L’assicurazione sulla casa copre il valore della tua casa che la banca ha deciso di accettare come garanzia. La banca richiede obbligatoriamente l’assicurazione sull’incendio ed il suo costo totale dipende dal valore dell’immobile e dall’importo e dalla durata del mutuo. Indicativamente per un mutuo di 100.000 euro a 15 – 20 anni il costo totale oscilla tra i 250 e i 400 Euro.
Inoltre, alcuni istituti di credito possono richiedere di sottoscrivere un’assicurazione sulla vita.
- 3 . Spese di stipula relative al mutuo
A seconda del valore della proprietà ipotecata ci sono da pagare le spese relative all’atto di stipula del mutuo che sono: la parcella del notaio e le tasse sulla cifra che la banca ti eroga.
- 4 . Onorario del mediatore creditizio
Non sempre la tua banca ha le migliori condizioni di mercato per erogarti un mutuo e quindi può essere necessario rivolgersi ad un mediatore creditizio che ha la possibilità di proporti soluzioni da tante banche diverse.
Un mediatore creditizio ha il diritto di addebitarti una commissione per il lavoro svolto quindi è un costo ti cui tener conto dato che, mentre nel lungo periodo probabilmente risparmierai qualche migliaio di Euro di interessi, dovrai pagare subito la sua commissione.
Vale la pena di chiedere a diversi mediatori creditizi perché alcuni di loro possono fornirti i loro servizi gratuitamente, facendosi poi pagare le commissioni direttamente dall’istituto di credito.
Il costo di una ditta di traslochi può variare nella misura di:
- 50-100€ l’ora per un furgone e 3 addetti al trasloco
- 10-20% di maggiorazione nei periodi di alta stagione.
E adesso veniamo ai costi da sostenere obbligatoriamente
- Tassa sul trasferimento di proprietà e parcella del notaio
Questa tassa viene applicata ogni volta che c’è un passaggio di mano di una proprietà e il suo ammontare è variabile.
Per farti un esempio:
Se compri una prima casa da un privato devi calcolare queste imposte, considerando che l’imposta minima è di 1.000 Euro.
− imposta di registro del 2% calcolata sulla rendita catastale rivalutata
− imposta ipotecaria fissa di 50 euro
− imposta catastale fissa di 50 euro
Se compri una prima casa da un’impresa edile le cifre cambiano parecchio perché l’imposta viene calcolata sul valore reale:
- imposta di registro del 4% calcolata sulla cifra reale di acquisto
− imposta ipotecaria fissa di 200 euro
− imposta catastale fissa di 200 euro
− imposta di registro fissa di 200 euro
La parcella del notaio viene calcolata in base al valore della casa quindi è meglio chiedere un preventivo.
Ai condomini viene addebitata una rata mensile per il compenso dell’amministratore e per i lavori di manutenzione ordinaria delle aree comuni, come tenere in ordine il giardino e tenere pulite le scale e il portone d’ingresso.
I costi variano a seconda dell’edificio ed è importante avere una relazione da parte dell’amministratore perché, specialmente se il palazzo ha il riscaldamento centralizzato, le spese nel periodo invernale possono lievitare senza possibilità di intervenirci.
I proprietari di casa devono pagare delle imposte a livello locale, soprattutto al Comune.
Queste imposte sono emesse a livello nazionale ma il Comune ha la possibilità di aumentarle, fino ad un certo punto, per aumentare le proprie entrate.
E’ sempre bene controllare sul sito del Comune quanto incidono queste imposte che vengono calcolate sulla rendita catastale.
Nessun agente immobiliare tradizionale, probabilmente, ha la voglia e la pazienza di mettersi seduto davanti a te e fare questo tipo di analisi; noi di Domoria abbiamo creato un’analisi dei costi che prevede tutti i costi di acquisto della casa.
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Passo 3. Individuare la zona e il genere di casa adatti alle proprie esigenze
Più hai chiaro in che zona vorresti andare a vivere più possibilità avrai di trovare casa proprio lì. Sembra un paradosso ma è una questione di focus. Ti è mai capitato di voler comprare una macchina in particolare e vederla dappertutto? Beh io volevo comprare una mini rossa e vedevo mini rosse in ogni dove.
La stessa cosa succede per la casa, devi cercare di focalizzarti sulla casa ideale e su una delle cose più importanti, la zona.
Qui può nascere un problema perché le agenzie immobiliari vogliono venderti case che hanno in gestione, facendoti diventare un “turista immobiliare”.
In questo modo perdi di focus sulla zona che ti interessa, senza contare lo spreco di tempo e di energie.
La soluzione migliore è quella di affidarsi ad un agente immobiliare che lavora nel tuo interesse e ti cerca la casa ideale nella zona che preferisci.
La zona in cui acquisterai la tua prossima casa è l’unica cosa che non potrai mai modificare, a meno che tu non cambi nuovamente casa, e quindi devi stabilire quali sono le tue priorità per quanto riguarda la vita quotidiana.
Questa scelta è molto soggettiva ma essenziale: devi capire se l’esigenza primaria è abitare vicino a dove lavori, vicino alle scuole, servizi ecc. oppure preferisci risparmiare sul prezzo della casa e farti qualche chilometro in più a discapito di 10 minuti di sveglia anticipata la mattina.
E’ fondamentale stabilire un confine ben preciso, all’interno del quale puoi tracciare zone preferite rispetto ad altre. Molte volte un piccolo compromesso in questo senso può portarti ad ottenere enormi vantaggi economici.
Siamo tutti diversi per fortuna e ciò che per alcuni è uno svantaggio per altri può essere un punto a favore.
Se non hai al tuo fianco un consulente immobiliare la cui priorità è soddisfare le tue esigenze, sii molto chiaro con gli agenti immobiliari con cui hai a che fare e se ne trovi qualcuno che insiste per farti vedere case molto al di fuori della zona dove vuoi vivere lascialo perdere.
Passo 4. Tipologia di casa da comprare
L’altro dilemma è se comprare da un costruttore un immobile nuovo o un usato da ristrutturare. Il costo della ristrutturazione incide del 20/30%, tuttavia un calcolo matematico non basta e ci sono tanti fattori che entrano in gioco sulle ristrutturazioni.
- Una casa nuova avrà sicuramente una garanzia decennale, come per legge, e sarà costruita con dei canoni costruttivi più innovativi
- La ristrutturazione a volte, considerando i lavori, i costi di smaltimento dei materiali di scarto o di demolizione, l’iter burocratico delle pratiche edilizie e le voci non computate nel preventivo dell’impresa che vengono fuori sempre a lavori in corso, può risultare molto più costosa
- Le opere di ristrutturazione dal canto loro permettono la detrazione fiscale del 50 % e del 65 % se si tratta di efficienza energetica
- L’acquisto dell’immobile direttamente dall’impresario costruttore impone il pagamento dell’iva sul valore reale del bene, mentre in caso di acquisto da privato o da società non costruttrice si applica l’imposta di registro sul valore catastale
Passo 5. Analizzare i conti e fare i calcoli di convenienza
Una volta definita la zona dovrai fare una ricerca di mercato e capire se la tua casa ideale esiste e rientra nel tuo budget.
Come avrai intuito anche se il prezzo della casa che andrai a comprare sarà uguale al prezzo di vendita della tua, ci saranno dei costi fissi che dovrai sostenere e che dovrai aggiungere.
Non voglio darti false illusioni dicendoti che sarà tutto facile e senza problemi.
Nella maggior parte dei casi se hai deciso di cambiare casa è perché quella attuale non va più bene e uno dei motivi principali è che vuoi una casa più grande.
Se vuoi una casa più grande e vuoi rimanere nella zona attuale devi capire che serviranno dei soldi in più. Dovrai quindi attingere ai tuoi risparmi o, nel caso tu non abbia liquidità dovrai accendere un mutuo.
In questo caso, sempre prima di iniziare la vendita della tua casa, è importante farti rilasciare una delibera dalla banca per essere sicuro di ottenere un mutuo.
La delibera della banca ti permetterà, tra le altre cose, di accorciare i tempi di erogazione quando troverai la casa da acquistare.
Conoscere quindi il proprio potere di spesa è fondamentale per non andare ad indebitarsi oltre il dovuto oppure, peggio ancora, trovare la casa dei tuoi sogni e non poterla comprare per poche migliaia di €.
Passo 6. Ma è meglio prima vendere o prima comprare?
Ora diciamo che sei a posto dal punto di vista economico ma quando cambi la casa dove vivi devi pensare anche alla logistica; al trasloco, al fatto che le tue esigenze temporali potrebbero cozzare con le esigenze di chi comprerà la tua vecchia casa o di chi ti venderà la nuova.
Quindi meglio prima vendere o prima comprare?
Non c’è una regola assoluta. La cosa più importante da non sottovalutare sono le tempistiche. Qui l’importanza di un consulente immobiliare che faccia davvero i tuoi interessi che sia professionale sulle trattative e i contratti.
La tempistica è importante perché se si decide prima di comprare bisogna dare un tempo adeguato per andare a rogito. Tempo nel quale tu dovrai vendere la tua di casa.
Qui puoi intuire l’importanza di tutta la fase precedente dove ti ho spiegato l’importanza di seguire un piano economico e una strategia ben precisa.
Perché se il piano economico e la strategia sono giusti la tua casa si venderà nel tempo prestabilito. Al contrario rischierai di trovarti con un preliminare firmato e di dover svendere la tua casa.
So cosa stai pensando, ti senti più sicuro a vendere prima e poi acquistare. In questo caso la tempistica è ugualmente di fondamentale importanza. Ovvero dovrai inserire nel preliminare di vendita che andrai a rogito in 3-4 mesi per esempio, in modo da darti il tempo di trovare la casa che comprerai.
Quindi di vitale importanza la trattativa con chi vende o chi compra per i tempi di consegna dell’immobile rispetto all’atto di compravendita.
Passo 7. Fidati ma informati e fai domande
Non fidarti di quegli agenti immobiliari che ti raccontano che è tutto facile che è tutto rosa e fiori, salvo poi sparire come maghi in una nuvola di indifferenza e non sentirli fino al momento in cui ti chiedono di abbassare il prezzo della casa.
Programmare ogni cosa per non farsi trovare impreparati è fondamentale, altrimenti sei fuori casa e non hai più un tetto sulla testa.
Ogni passaggio va: programmato, analizzato e seguito nel minimo dettaglio.
Qui gioca tantissimo l’esperienza di chi ti segue e la sua professionalità.
Diffida da quelli che ti chiedono: “quanto vuoi per questa casa?” – “vorrei 200” – “bene te la vendo io, in un mese, forse anche a 210!” Poi ti chiede un incarico di un anno. Ma come, non me la vendevi in un mese?
Non fidarti di chi spara numeri col pallottoliere, basati sulla sua esperienza o sui valori OMI dell’Agenzia delle Entrate. Quelli li puoi giocare al Superenalotto e sperare di vincere, per poi comprarti una mega villa.
A chi ti valuta la casa domanda come mai ti ha dato quel valore e che criteri ha utilizzato.
Chiedigli anche quante case sono in vendita oggi in quella zona e a che prezzo, sono le case in concorrenza con la tua.
Chiedigli se ha dei potenziali clienti pronti ad acquistare e quanto sono disposti a spendere per una casa come la tua.
Vedrai che già facendo queste domande intuirai e filtrerai la professionalità di chi hai di fronte.
Passo più importante. Contatta uno specialista immobiliare Domoria