Anche se il periodo fa venire gli incubi già di per se, a causa del Covid-19 e tutto quello che ne consegue…
Se stai pensando di cambiare casa voglio metterti in guardia e insegnarti a riconoscere, per poterle evitare, le 8 trappole in cui le persone cadono più frequentemente mentre affrontano questo percorso.
Quando decidi di acquistare una nuova abitazione per te e la tua famiglia hai in testa soltanto un bellissimo film il cui finale è “tu e le persone che ami felici nella nuova casa”
Ma potrebbe anche succedere che:
Credi di aver realizzato il sogno della tua vita e ti trovi immerso nel peggiore incubo che tu potessi immaginare
Scoprire problemi di cui non eri a conoscenza e che nessuno ti ha fatto notare.
Inizi a passare notti insonni e non sai come uscirne:
- il proprietario di casa ha venduto e ti ha lasciato nei problemi,
- l’agente immobiliare ti risponde, se ti risponde e non sparisce come un mago in una nuvola di fumo, che non era sua responsabilità controllare alcune cose
- il notaio ti dice che alcuni aspetti della compravendita non rientrano fra le sue competenze e i suoi obblighi.
Sei solo, abbandonato da tutti, vai da un avvocato per cercare di risolvere la situazione ma ti rendi conto che, con i tempi della giustizia italiana e i costi per la sua parcella, sarà un percorso lungo e difficile quanto scalare l’Everest senza la minima preparazione.
Maledici l’agenzia perché pensavi che avrebbe fatto i tuoi interessi (molti a dire la verità lavorano in maniera scrupolosa, non voglio fare di tutta l’erba un fascio) e pensi che sarebbe stato meglio fare da solo invece di pagare migliaia di Euro di provvigione, per poi ritrovarti comunque in questa situazione.
Di alcuni errori te ne puoi accorgere immediatamente, altri emergono soltanto dopo parecchio tempo.
Compri casa, sei convinto che sia tutto a posto perché chi te la vende ha acquistato così e non ha fatto lavori.
Dopo qualche anno decidi di ristrutturare l’appartamento e ti rivolgi ad un tecnico scrupoloso che, prima di iniziare la pratica esegue un controllo approfondito sulla regolarità urbanistica.
Lo deve fare perché per poter presentare il progetto deve dichiarare che non ci sono abusi.
Emerge la difformità, il venditore non lo sapeva e nessuno se ne è accorto, iniziano i problemi:
- La dichiarazione di conformità urbanistica che tu, venditore, hai rilasciato davanti al notaio, è falsa, con tutti i problemi che comporta una cosa del genere.
- L’acquirente ti farà causa per avere un risarcimento, e non si limiterà alle spese sostenute per la parcella dell’avvocato e della sanatoria.
I tribunali italiani sono pieni di cause di questo tipo e i venditori sono preda di incubi ogni notte, per anni.
Una compravendita immobiliare è piena di trappole, alcune molto ben nascoste e nemmeno il venditore ne conosce l’esistenza, convinto fosse sia in regola.
Un consulente di fiducia, una guida esperta che ha affrontato questo percorso centinaia di volte, e lavora nel tuo interesse, ti aiuta ad affrontare il labirinto del percorso di acquisto e rivendita della casa, e ad evitare le trappole nascoste
Affidarti a lui e non al primo che incontri, trovato attaccato all’immobile che ti piace, è la scelta migliore che puoi fare.
Torniamo alle trappole che incontrerai nel tuo acquisto:
- pagare la casa più di quanto vale
Hai visto una casa che ti piace davvero tanto e sei pronto a fare un’offerta al proprietario, fai attenzione alla prima trappola:
qual è il prezzo corretto da offrire?
Il prezzo richiesto dal venditore potrebbe essere corretto, alto o un vero affare per te.
Sia che il proprietario abbia deciso di vendere privatamente sia che si sia rivolto ad un agente immobiliare avrai il problema di dover capire da solo se la cifra che chiede è giusta oppure no.
Ecco come puoi fare: analizza tutte le case simili a quella che ti piace, che hai visto nella stessa zona, e di cui conosci i prezzi di vendita, ricava un prezzo medio al metro quadrato e poi moltiplicalo per i metri quadri della casa che vuoi comprare.
Fai attenzione alla superficie perché qualche agenzia, in maniera molto ottimistica, tende a sopravvalutare le dimensioni delle case che mette in vendita, ecco un esempio.
Stessa casa, 120 metri quadrati di superficie di differenza.
Un professionista immobiliare, con decine di compravendite alle spalle sa quali sono i parametri da prendere in esame e come fare il confronto fra case che all’apparenza sembrano simili ma in realtà sono differenti per diversi aspetti.
Pensa a quanta differenza fa, a parità di caratteristiche costruttive, vivere in una casa esposta a nord, poco luminosa, in cui probabilmente avrai problemi di muffa e dovrai accendere la luce anche alle 11 del mattino, ed una ben esposta a sud, piena di luce naturale che inonda le stanze con il tepore del sole.
Possono valere gli stessi soldi?
- Comprare la casa sbagliata
Un errore che può portarti a non dormire la notte è la paura di aver comprato la casa sbagliata.
Ti starai chiedendo: la casa mi piace, penso di averla pagata una cifra corretta, come può essere la casa sbagliata?
Ti rispondo con un’altra domanda: Cosa stai cercando in una casa?
Questa è una cosa che pochissimi agenti immobiliari chiedono e anche se per te la risposta sembra semplice in realtà è molto complessa e richiede una discussione molto approfondita con tutte le persone che ci dovranno vivere, sì anche i tuoi figli.
Comprare casa è un impegno a lungo termine quindi, quando decidi di farlo, dovresti considerare di viverci per un periodo non inferiore a 7/10 anni.
Pensa a quante cose possono cambiare in un tempo così lungo della tua vita ma tu, preso dall’eccitazione del momento, non riesci a farlo e l’agenzia si limita a farti vedere la casa per cui hai fissato l’appuntamento tramite il sito di annunci e al massimo ti farà vedere qualche casa simile.
Prenditi il tempo per definire in anticipo, chiaramente, i tuoi desideri e bisogni, mettilo per iscritto e poi usalo come una bussola per orientarti nel mare degli annunci immobiliari.
Ho ideato una vera e propria “Mappa decisionale” che ti aiuterà a scegliere l’abitazione più adatta a te.
- Controlla i documenti
Il notaio fa tutti i controlli, cosa potrà mai andare storto?
E’ vero che il Notaio è il garante del fatto che la casa dei tuoi sogni non abbia problemi, controlla tutta la parte catastale ed ipotecaria, ma lo fa qualche giorno prima della stipula del contratto, quindi troppo tardi se ci sono cose da sistemare.
Questa trappola è una delle più tremende da affrontare perché se sei convinto che tutto sia a posto, hai già fissato l’appuntamento dal notaio per la firma del contratto, probabilmente sei anche pronto a lasciare la casa in cui vivi e hai inscatolato tutte le tue cose in previsione di un trasloco veloce nella tua nuova dimora.
Pensa a cosa succede se, una settimana prima del trasloco, ti chiama lo studio notarile e ti dice che devi rimandare la stipula perché alcune cose non sono in ordine.
La tua roba negli scatoloni…
Il proprietario, se vivi in affitto, che vuole che tu lasci la casa…
Ma gli incubi peggiori li vivrai se l’hai venduta perché l’acquirente pretende che tu mantenga gli impegni presi e lasci quella che ormai è casa sua.
Alcuni consigli:
Assicurati che tutta la documentazione sia in ordine con largo anticipo, verifica che il proprietario di casa non ne sia venuto in possesso attraverso una donazione, se devi prendere un mutuo potrebbe essere un problema, che non ci siano ipoteche, ecc.
Tutto questo dovrebbe farlo qualsiasi agente immobiliare ma non tutti lo fanno e la legge gli dà ragione dato che non rientra fra i loro obblighi.
In questo articolo pubblicato sul sito “La legge per tutti” si parla proprio di questo: http://www.laleggepertutti.it/23528_agente-immobiliare-non-responsabile-se-la-casa-ha-unipoteca#sthash.J9BuSzGK.dpuf
Stipulare un preliminare per acquistare un appartamento e poi scoprire che sull’immobile grava un’ipoteca è un evento non frequente, ma possibile. In questi casi, all’acquirente sembra naturale chiedere il risarcimento all’agente immobiliare che ha curato l’affare, ritenendolo responsabile per non aver prestato la dovuta diligenza. Tuttavia, la Corte di Cassazione, con una recente sentenza, ha escluso la responsabilità del mediatore per l’omessa informazione al cliente su eventuali pesi dell’immobile: egli, infatti, non ha alcun obbligo di svolgere accertamenti di tale tipo, salvo specifico accordo con il cliente.
L’attività di mediazione può essere esercitata solo in presenza di specifici requisiti di professionalità. Ma non rientra nei doveri dell’agente immobiliare il compimento di indagini tecnico-giuridiche, come quelle necessarie ad accertare se un immobile sia o meno gravato da ipoteca.
Ragion per cui, se il cliente decide di non acquistare più l’immobile, proprio perché ha scoperto che vi è sopra un’ipoteca, il mediatore non è tenuto a risarcirlo.
- Indagine tecnica urbanistica
La parte urbanistica è quella che molti agenti immobiliari trascurano perché ragionano in un modo molto semplice: “se la casa è già stata venduta in precedenza e non sono stati fatti altri lavori, vuol dire che è tutto in regola e prendo come valida la documentazione fornita dal venditore”.
Pretendi SEMPRE che un tecnico abilitato faccia una verifica urbanistica in Comune e poi un sopralluogo nella casa che stai comprando, per verificare che non ci siano difformità.
L’urbanistica è l’unico aspetto che il Notaio non controlla personalmente e per cui si limita a far dichiarare la conformità al venditore che, seppur in assoluta buona fede, potrebbe dichiarare cose non vere.
Lavoro nel settore edile e immobiliare da tantianni e ho visto ogni nefandezza possibile, ti faccio qualche esempio:
Sottotetti di villette trasformati in camere da letto
Locali lavanderia diventati bagni
Garage e cantine che oggi sono bellissime taverne.
Una volta ho visto una casa in cui il costruttore aveva messo in garage il radiatore per il riscaldamento, nel caso in cui la macchina avesse freddo d’inverno?
Una precisazione: non voglio fare il santo e so benissimo che queste cose sono la normalità nel 99% delle case italiane ma quello che ti dico è questo: se stai comprando un sottotetto, indipendentemente dal fatto che tu ci veda un letto ed un armadio, lo devi pagare come tale e non come se fosse una superficie abitabile.
Perché non lo è.
Non voglio neanche parlare dei piccoli o grandi abusi edilizi che ho visto nella mia vita, stanze ricavate da porticati, vuoti di fondazione aperti e utilizzati, “appartamenti” ricavati da magazzini senza nessun tipo di autorizzazione.
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5. Esame delle condizioni della casa
Uno dei sogni delle persone è quello di potersi costruire la casa secondo i propri desideri quindi cercano immobili da ristrutturare per poterli personalizzare secondo i propri gusti.
Se compri una casa già pronta devi adattarti, almeno per qualche anno, ai gusti del proprietario e potresti doverti accontentare senza sentirla veramente “tua”.
Ma acquistare un immobile da ristrutturare, particolarmente ricercati in un momento in cui, con il bonus 110% sembra che tu possa ristrutturarlo gratis, può diventare il tuo peggiore incubo, che non ti fa dormire la notte se non stai estremamente attento e pianifichi ogni dettaglio.
Se hai deciso di comprare una casa da ristrutturare è meglio se fai un sopralluogo con un tecnico di tua fiducia che ti dirà cosa puoi modificare e cosa no riguardo alla distribuzione degli ambienti.
Oggi in edilizia si può fare praticamente qualsiasi cosa, ma i costi possono gonfiarsi come una mongolfiera pronta a decollare.
Questa foto è rappresentativa di quello che ti può raccontare un venditore, o un agente immobiliare, poco trasparente se capisce che la casa ti piace ma quella parete proprio non la tolleri.
Fai un sopralluogo anche con un impresa edile di tua fiducia per capire tempi e costi della ristrutturazione.
Ti racconto un episodio di qualche anno fa: la proprietaria di un appartamento in fase di ristrutturazione decise una modifica all’apparenza semplice, lo spostamento di un bagno.
I lavori richiesero un mese in più di lavori per spostare tutti gli scarichi e qualche decina di milioni di Lire di spesa aggiuntiva; dovettero andare in albergo per 15 giorni e tutte le mattine si presentavano in cantiere per vedere l’andamento dei lavori.
- Non avere una pre-delibera da parte della banca
Dell’importanza della pre-delibera ne ho parlato tanto ma continua ad essere motivo di notti insonni per tante persone, ci spenderò due parole anche in questa newsletter.
Se per comprare casa devi ricorrere ad un mutuo un passo importantissimo che devi fare, per la tua serenità, è quello di andare in banca o da un mediatore creditizio ed ottenere una pre-delibera.
Cosa è?
E’ un documento che ti dice quanto denaro la banca e’ disposta a prestarti in base al tuo reddito.
E’ svincolata dal valore della casa, che verrà certificato da un perito, e ti consente di avere le idee chiare sulla cifra che potrai ottenere per realizzare il tuo sogno.
Perché è importante?
Senza questo documento tu hai soltanto una vaga idea di quella che è la tua potenzialità e potresti andare a vedere, ed innamorarti perdutamente, di una casa che non puoi permetterti, magari per poche migliaia di Euro.
Quando ancora non avevo capito l’importanza di questo documento ho visto persone in lacrime perché non sarebbero riuscite a realizzare il loro sogno.
Gli mancavano 10.000 € ed era impossibile trovarli.
- I costi nascosti
I costi nascosti dietro all’acquisto di una casa possono essere uno dei peggiori incubi che potresti dover affrontare ma ti svelo un segreto:
I costi nascosti non esistono
O meglio, non sono nascosti, basta cercarli e analizzarli prima di impegnarsi con una proposta di acquisto e versare la caparra.
Redigere un piano finanziario accurato che tenga conto di ogni spesa che dovrai affrontare, dalle più evidenti a quelle meno visibili, ti consentirà di fare un acquisto sereno e ti farà dormire sonni tranquilli.
Il problema è che quasi nessun agente immobiliare si prende la briga di fare una cosa del genere perché ha paura che le persone, di fronte ad una spesa maggiore di quella che avevano in mente, possano decidere di fare un’offerta più bassa, rendendo più difficile per lui chiudere la trattativa.
Quando ho iniziato a fare questo lavoro il piano finanziario, redatto prima di firmare la proposta di acquisto, è diventato uno di capisaldi del mio metodo.
A costo di rischiare di perdere una vendita ho deciso di tutelare le persone che si rivolgono a me per comprare casa ed evitargli brutte sorprese.
- La conclusione dell’affare
Lo so a cosa stai pensando: ho concluso la trattativa perché dovrei preoccuparmi?
Se hai fatto tutto perfettamente, o l’agente immobiliare che ha seguito la compravendita ha lavorato in maniera coscienziosa, puoi dormire sereno ma se ti sei scordato qualcosa o lui ha trascurato un piccolo particolare è in questo momento che gli incubi sono veramente terribili.
Hai trovato la casa che ti piace, non vuoi perderla
Hai versato una cospicua caparra al venditore, i risparmi di una vita che hai messo da parte con tanti sacrifici non sono più sul tuo conto corrente.
Emerge un piccolo problema che ti fa pensare che qualcosa possa andare male o che i tempi per riuscire ad avere le chiavi di casa si allunghino.
Hai provato a comprare da solo o l’agente immobiliare, come accade molto spesso dopo che hai pagato la provvigione, non è più reperibile e ti risponde la segretaria, che per quanto sia brava e si impegni non è la persona con cui vuoi parlare.
Questo accade, per fortuna non sempre, perché hai scelto il prodotto e non la persona che ti aiutasse a comprarlo.
Finché si tratta di una macchina o di qualcosa di poco importante un venditore vale l’altro, se decidi di comprare una Mercedes puoi andare in qualsiasi concessionario e la macchina è sempre la stessa.
Se si tratta dell’acquisto più importante della tua vita non puoi permetterti di sbagliare e devi scegliere un professionista che ti aiuti a fare la scelta migliore per te, oggi e nel tuo futuro, che ti eviti di passare notti insonni studiando il modo di trovare i soldi che ti mancano perché non hai fatto un piano finanziario accurato, che sia al tuo fianco anche il giorno del rogito.
