L’acquisto di un immobile con abuso edilizio è una problematica diffusa nel mercato immobiliare italiano. La legge stabilisce l’obbligo di indicare, nel rogito, il titolo edilizio a pena di nullità della compravendita. In questo articolo analizzeremo i rischi legali e finanziari per entrambe le parti coinvolte nell’operazione, esaminando un caso pratico e le recenti sentenze della Corte di Cassazione.
ALCUNE DOMANDE E RISPOSTA
È possibile rogitare un immobile con abuso edilizio
La Corte di Cassazione a sezioni unite con la sentenza del 22 marzo 2019, n. 8230, ha precisato che la nullità per violazione della normativa urbanistica non si estende all’ipotesi in cui sia menzionato il titolo abilitativo edilizio, ma la costruzione sia difforme rispetto a quanto autorizzato.
In buona sostanza, la vendita di un immobile con abuso edilizio non è nulla; è nulla solo la vendita nel cui contratto non venga menzionato il titolo edilizio.
Quali rischi corrono venditore e acquirente dopo il rogito?
Se l’atto di vendita viene regolarmente stipulato senza la menzione del titolo edilizio, l’atto steso è nullo, sicché l’acquirente può chiedere in qualsiasi momento la restituzione dei soldi spesi.
Qual è il ruolo del notaio nella compravendita di un immobile con abuso edilizio?
La normativa in tema di abusivismo edilizio ha come finalità anche quella di informare l’acquirente, che è messo in condizione di svolgere ogni opportuna indagine in merito alla dichiarazione resa dal venditore, al fine di verificare l’effettiva conformità della costruzione realizzata rispetto al titolo abilitativo dichiarato in atto dall’alienante stesso.
Come agire in caso di falsa indicazione del titolo edilizio?
In tale situazione, l’acquirente avrebbe la possibilità di far valere i propri diritti per ottenere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni subiti a causa della falsa indicazione.
Quali precauzioni possono essere prese prima dell’acquisto di un immobile con abuso edilizio?
È importante per l’acquirente informarsi adeguatamente e svolgere tutte le opportune indagini prima di procedere all’acquisto di un immobile con abuso edilizio. Tra le azioni consigliate ci sono:
- richiedere al venditore la documentazione relativa al titolo abilitativo edilizio e verificarne l’autenticità;
- effettuare un sopralluogo con un tecnico esperto per valutare la conformità della costruzione rispetto al titolo abilitativo;
- chiedere al notaio di verificare la regolarità dell’immobile dal punto di vista urbanistico e catastale. Il notaio è responsabile nel caso in cui rogiti una vendita senza la menzione del titolo edilizio.
