Hai intenzione di apportare delle modifiche all’appartamento di cui sei proprietario ed in cui vivi insieme alla tua famiglia. Stai pensando di realizzare un secondo bagno: hai delle stanze molto spaziose ed una potrebbe essere facilmente divisa per costruire un servizio igienico aggiuntivo; stai valutando, inoltre, di realizzare una veranda sul terrazzo
Prima di iniziare i lavori è bene che tu sappia che per poter procedere alla costruzione di nuove opere edili o per effettuare modifiche e ristrutturazioni, è necessario essere in possesso di permessi ed autorizzazioni rilasciate dal Comune. Effettuare lavori in mancanza di tali documenti può avere delle conseguenze gravi, anche dal punto di vista penale, potendosi incorrere in un vero e proprio abuso edilizio.
La prima cosa da fare, quindi, è rivolgersi ad un tecnico (un geometra, un architetto o un ingegnere) in modo tale da esporgli le nostre intenzioni e formare un progetto di realizzazione dell’intervento edilizio; una volta elaborato il progetto, bisognerà richiedere un’autorizzazione all’ufficio tecnico competente del Comune in cui è situato l’immobile oggetto dei lavori.
E se non chiedessi l’autorizzazione cosa potrebbe succedere?
Semplice: stai commettendo un abuso edilizio e sei passibile di sanzioni anche penali.
Cosa serve, quindi, per essere in regola? a seconda del tipo di lavoro che si intende effettuare, il tuo tecnico ti consiglierà se presentare:
- permesso di costruire,
- Segnalazione certificata di inizio attività(la cosiddetta Scia)
- Comunicazione di inizio lavori asseverata(cosiddetta Cila).
Il permesso di costruire è un titolo autorizzativo che viene rilasciato dal Comune di riferimento. è necessario per le nuove costruzioni, gli ampliamenti o gli interventi rilevanti di ristrutturazione: in pratica, il permesso di costruire deve essere richiesto ogni qual volta si decida di effettuare lavori che comportano trasformazioni radicali degli immobili.
Nei casi in cui non si intende realizzare nuove costruzioni o modificare la volumetria dell’immobile, non è necessario munirsi di permesso di costruire, ma, a seconda dei casi, di Scia o Cila, cioè autocertificazioni di conformità edilizio-urbanistica asseverate e firmate da un tecnico abilitato.
Hai intenzione di apportare delle modifiche alla tua abitazione. Per prima cosa, intendi realizzare un secondo bagno dividendo una stanza molto ampia già esistente: trattandosi di un intervento di ristrutturazione interna che non modifica la volumetria dell’immobile sarà sufficiente una comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico.
Per quanto riguarda la costruzione della veranda sul terrazzo condominiale, invece, le cose cambiano: poiché si tratta della realizzazione di un’opera che comporta un aumento della volumetria complessiva dell’immobile originario sarà necessario il permesso di costruire.
Non tutti i lavori in casa necessitano di un titolo autorizzativo.
La lista di lavori eseguibili senza necessità di titolo autorizzativo sono quelli di manutenzione ordinaria (come ad esempio il rifacimento di pavimenti o intonaci), quelli che riguardano gli impianti (si pensi al rinnovamento dell’impianto elettrico o del gas), le aree pertinenziali, i giardini, i gazebo, i pergolati, la rimozione di barriere architettoniche, l’installazione di pannelli solari o fotovoltaici.
Cosa succede se i lavori vengono eseguiti in mancanza dei titoli richiesti o in modo difforme da quanto prescritto? il nostro legislatore ha previsto sanzioni sia sul piano amministrativo che su quello penale.
La sanzione amministrativa
Una prima conseguenza che il legislatore lega alla realizzazione di opere abusiva è la sanzione amministrativa che varia a seconda del tipo di abuso realizzato.
Nel momento in cui viene accertata l’esistenza di un abuso edilizio, la Pubblica Amministrazione può emettere un’ordinanza di demolizione. Si tratta di un provvedimento con cui si obbliga il responsabile dell’abuso a ripristinare lo stato dei luoghi entro un termine di novanta giorni: chi ha realizzato i lavori abusivi ha, quindi, novanta giorni di tempo per rimuovere l’intervento illecito oppure per demolire l’immobile.
In alternativa alla demolizione, il responsabile dell’abuso potrà essere condannato al pagamento di una sanzione amministrativa pecuniaria adeguata all’entità dell’abuso o all’incremento del valore del bene.
Le sanzioni penali
Chi realizza lavori abusivi, oltre all’applicazione di sanzioni amministrative e della demolizione del manufatto, rischia anche la sanzione penale.
L’abuso edilizio, infatti, costituisce anche reato e non semplice illecito amministrativo….
- La legge prevede la possibilità di presentare domanda di sanatoriaper le opere di ristrutturazione realizzate abusivamente. Di cosa si tratta?
- Lasanatoria è un atto amministrativo che serve a regolarizzare quelle situazioni in cui si è agito in assenza dei necessari permessi e autorizzazioni, rendendo così legale un’attività precedentemente considerata illecita.
- Ma cosa bisogna fare per ottenerla? Per sanare un abuso ediliziobisogna presentarne apposita istanza all’ufficio comunale nel termine di novanta giorni che decorrono dal momento in cui è stato accertato l’illecito.
- La legge prevede che è possibileregolarizzare i lavori abusivi solamente nel caso in cui l’intervento edilizio, anche se non autorizzato, è comunque rispettoso della disciplina urbanistica ed edilizia comunale vigente al momento della realizzazione dell’opera e a quello di presentazione dell’istanza di sanatoria.
- Il rilascio delpermesso in sanatoria è, comunque, subordinato al pagamento a titolo di oblazione del doppio del costo di costruzione (che viene stabilito da ogni Regione con un provvedimento che viene regolarmente aggiornato).
