Stai pensando di vendere la tua casa? Leggi attentamente questo articolo se vuoi evitare un grosso errore che potrebbe costarti enormi perdite di denaro e una marea di guai:
QUESTA è la verifica più importante che devi fare per sapere con certezza se puoi vendere la tua casa … oppure no!
Oggi voglio raccontarti una storia.
Ti anticipo soltanto che è una storia a lieto fine. Tuttavia, ha creato un sacco di problemi:
In generale svelare fin da subito che si tratta di una storia a lieto fine è una pessima idea perché uccide la curiosità e crea un senso di “scontato” che non invoglia a leggere.
1. Ad una coppia che avrebbe dovuto acquistare una casa – e che ho avuto (successivamente) il piacere di conoscere;
2. Al venditore che gliela stava vendendo … senza sapere di non poterla vendere!
Ecco in sintesi com’è andata.
Luca e Paola (passami i nomi dai, sono costretto a inventarne sempre di nuovi per motivi di privacy) avevano visto un bell’appartamento in centro e avevano firmato una proposta d’acquisto con un’agenzia immobiliare.
Se non sai che cos’è una proposta d’acquisto, lascia che ti chiarisca questo concetto.
In poche parole, quando una persona vende la propria casa, riceve – da parte delle persone interessate ad acquistarla – delle offerte.
Queste offerte si chiamano appunto proposte d’acquisto.
Una volta che una di queste offerte viene firmata sia dal compratore che dal venditore, nasce un accordo che (passami il termine) “obbliga” il venditore a vendere e il compratore a comprare.
Ma dicevamo …
Per comprare questo appartamento in centro, Luca e Paola dovevano riuscire a vendere casa loro – e fortunatamente, trovarono presto un acquirente.
Erano degli ottimi clienti per l’agenzia immobiliare. Avevano trovato un acquirente per la loro casa – a cui avrebbero dovuto consegnare l’immobile entro tre mesi – e stavano per comprare un altro appartamento.
Bastava un piccolo mutuo e la banca aveva dato l’ok per la cifra richiesta.
I nostri due protagonisti erano tranquilli anche da questo punto di vista. Firmarono il compromesso – versando ben 20.000 € di caparra (ricordati questa cifra, in seguito capirai perché è importante) – e avviando la pratica per il mutuo.
Tutto sembrava andare liscio come l’olio.
Ma poi, come in ogni storia che si rispetti … accade l’imprevisto che ha dato inizio a svariate perdite … di pazienza, di tempo … ma soprattutto di denaro.
Il pandemonio scoppia quando il perito della banca che ha concesso il mutuo ai nostri due amici chiede la documentazione della casa.
Durante l’analisi delle scartoffie, si accorge della mancanza di una parete. Nella casa che Luca e Paola volevano comprare, ignara dei danni che stava per creare, c’era un’innocente parete “in più” rispetto alla planimetria consegnata in Comune.
Tanto innocente quanto letale.
La banca ferma la pratica di mutuo, negandolo. Eh, si, hai capito bene: mutuo negato. Ma non è tutto.
Contemporaneamente salta anche l’acquisto della casa che stavano per comprare. Il contratto era nullo.
Quella parete all’apparenza innocua aveva fatto due danni uno più grosso dell’altro … ma non erano gli unici.
Luca e Paola si sono ritrovati fuori casa (perché la loro vecchia abitazione era stata venduta e stava per essere consegnata ai nuovi proprietari) e furono obbligati ad andare in affitto.
Inutile dirti quanto si sono arrabbiati per l’accaduto. Si imbestialirono così tanto da rinunciare a comprare quell’appartamento in centro e aprirono una causa in tribunale per richiedere i danni al venditore dell’immobile (più la restituzione del doppio della caparra).
Il nostro povero venditore a quel punto non può far altro che opporsi alle accuse ingiuste, dato che lui ha comprato la casa nelle condizioni in cui si trova e non ha fatto nessun lavoro. Non l’aveva cambiata di una virgola.
Il lieto fine, ovviamente, è per i nostri due protagonisti: hanno ottenuto il doppio della caparra (ricordi quei 20.000 €? Bene, ne hanno avuti indietro 40.000!) più tanti € per i danni subiti, che avrebbero potuto tranquillamente andarsene per un intero mese in vacanza alle Maldive.
Ma … per il venditore di quel bell’appartamento?
Te la faccio al contrario: ha dovuto restituire la caparra di 20.000 € che Luca e Paola gli avevano versato, più una somma di uguale importo (che in questi casi è dovuta per legge alla parte lesa) per un totale di 40.000 € più un altro saccone bello pieno di soldi – che avrebbe potuto spendere per andarsene un mese in vacanza alle Maldive con sua moglie.
Come faccio a conoscere questa storia?
Me l’hanno raccontata di persona il nostro Luca e la nostra Paola, quando sono venuti da me per trovare una nuova casa da acquistare – dopo aver saputo che sono una delle pochissime agenzie immobiliari che – cascasse il mondo – fanno redigere la relazione di conformitàà sulle case.
Ecco cosa devi fare TU per non fare la fine del povero venditore di cui ti ho parlato – in modo da non perdere il doppio dei soldi ricevuti come caparra e permetterti di fare un bel viaggio di un mese alle Maldive
In effetti non è così difficile che tu possa ritrovarti in una situazione del genere. Basta che qualcuno dia per scontato un paio di “cosine da niente” (in realtà indispensabili) e il dado è tratto.
Quindi leggi TUTTO quello che c’è scritto qui sotto, perché vedremo dei dettagli fondamentali per il successo i tuoi affari futuri.
Se hai comprato la tua casa prima del 2010, è possibile – male – che nessuno ti abbia consigliato di verificare la Planimetria Catastale. Nello specifico, di verificare che la planimetria catastale fosse in tutto e per tutto UGUALE alla casa reale e conforme ai progetti depositati in Comune.
Prima di svelarti “perché” questa verifica potrebbe essere stata volontariamente saltata, vediamo di chiarire alla perfezione un paio di concetti.
Che cos’è la Planimetria Catastale? E perché è così importante?
La Planimetria Catastale, detto in linguaggio tecnico, è “il disegno stampato su un foglio di come dovrebbe essere casa tua”.
In altre parole, è la piantina di casa tua.
E la puoi chiedere negli uffici dell’Agenzia del Territorio, dove viene conservata ed utilizzata per il calcolo delle tasse sulla tua casa.
Quello di non controllare in maniera approfondita è un modo di lavorare un “pochino superficiale”.
Ma allora perché si operava così prima del 2010?
Semplicemente perché la responsabilità delle dichiarazioni di conformità della casa era del VENDITORE. Se lui avesse dichiarato di non aver fatto lavori abusivi, la stragrande maggioranza degli agenti immobiliari avrebbero saltato la fase dei controlli.
Come se non bastasse, il notaio non doveva (e non deve controllare nemmeno oggi) se la casa era stata costruita uguale ai progetti depositati in Comune.
Il compito del notaio – dato che non può andare a verificare personalmente ogni casa per cui stipula il contratto – è solo quello di scrivere le dichiarazioni del venditore su questo aspetto.
Presta attenzione adesso perché … dal 1° luglio 2010 … le cose sono un po’ cambiate.
È entrata in vigore una Legge che obbliga anche chi compra casa a verificare che la planimetria Catastale sia uguale allo stato di fatto della casa – e a firmarla per dichiarare che è tutto a posto.
La stessa Legge dice che nel caso in cui la casa e la planimetria catastale siano differenti – e acquirente e venditore dichiarino il falso – il contratto è NULLO
Questo è l’aspetto più importante dell’intero articolo, perché ne va della buona riuscita della vendita di casa tua.
Se un contratto è NULLO, è esattamente come se tu non lo avessi MAI fatto. Non lo hai mai firmato. Non è valido. È carta straccia. Ci puoi arrotolare le patate per farle al cartoccio.
Questa è un’informazione che devi assolutamente avere ben chiara in testa quando decidi di vendere la tua casa.
E sono pienamente consapevole che, non essendo un tecnico del settore, se ti sei ritrovato con un contratto nullo tra le mani non è stata colpa tua. Semplicemente non ti è stato detto prima.
Ma mi preme che tu capisca che non è una cosa sulla quale si può passare sopra. I rischi che ti fanno correre se non ti mettono al corrente di queste cose sono grandi come montagne (e come abbiamo visto in precedenza, sono anche molto costosi).
Cosa succede se non ne sai niente e arrivi al compromesso davanti al notaio?
Ebbene, ecco la situazione tipica che porterebbe immediatamente alla NULLITA’ del contratto di vendita di casa tua.
Supponiamo che alcuni lavori interni vengono fatti con molta leggerezza, per risparmiare due spiccioli sulle spese del Geometra.
L’appartamento viene ristrutturato – cambiando addirittura la distribuzione delle stanze – senza presentare nessun progetto in Comune e senza aggiornare la Planimetria Catastale.
Poi viene venduto. Anche più di una volta.
E magari il vecchio proprietario della casa (che ora è tua) ha buttato giù il muro che divideva la cucina dal soggiorno per realizzare quella stanza così spaziosa che ti piace tanto … e dato che era un lavoretto da niente … ha pensato bene di non presentare nessun progetto in Comune – e nessuna variazione al Catasto.
E oggi …
questa cosa ti si ritorce contro, perché il responsabile sei diventato TU!
Ti ricordo che anche il notaio è responsabile di quello che viene dichiarato. Ecco perché prima di farti firmare il contratto di compravendita, chiederà a te (e all’acquirente) se è tutto regolare a livello burocratico.
Se spunta un problema dal cilindro che impedisce di concludere il contratto … l’acquirente potrebbe anche decidere di non comprarti più la casa e ti potrebbe chiedere il DOPPIO dei soldi che ti ha versato (come caparra) quando ha firmato il compromesso.
Siccome ci tengo a farti capire questo concetto vitale per la vendita di casa tua, vediamo i
Problemi che possono sorgere se la Planimetria Catastale è
DIVERSA dall’attuale stato della casa
1) I lavori sono stati fatti presentando un progetto in Comune MA non è stata fatta nessuna variazione al Catasto >>> In questo caso la soluzione è “semplice”. Basta far presentare da un geometra la variazione catastale e in pochi giorni risolvi il problema;
2) I lavori sono stati fatti SENZA presentare nessun progetto in Comune. Qui sono dolori. Il tuo tecnico dovràpresentare una pratica edilizia che rimedi al fatto che i lavori sono stati fatti senza permesso. In più, dovràà presentare un nuovo attestato di agibilitàà e infine la variazione catastale. E non serve che ti dica quanto lieviteranno i costi e quanto si allungheranno i tempi per vendere il tuo immobile.
Per concludere, è fondamentale far fare tutte le verifiche necessarie PRIMA di mettere in vendita la tua casa.
“Chi è il professionista da incaricare e cosa deve fare?“
Solitamente, questo tipo di verifiche viene affidato ad un geometra che redigerà un attestato di conformità.
In questo attestato, dichiarerà che la tua casa è uguale sia ai progetti depositati in Comune, sia alla Planimetria Catastale.
Così facendo, la responsabilità della dichiarazione è del tecnico che ti garantisce sulla conformità della casa (evitandoti di farti saltare la vendita).
Mi raccomando! Fai molta attenzione a questa cosa: la Planimetria Catastale NON ha valore legale. Significa che non è una prova che garantisce la conformità della casa con i progetti depositati in Comune.
RICORDA: chi acquista una casa ha il diritto di acquistare un immobile che sia perfettamente conforme ai documenti che abbiamo visto.
Se qualcosa non è a posto – e per sistemarlo è necessario più tempo di quello stabilito per il contratto – può ritirarsi dall’acquisto (e tu puoi prepararti a firmare un assegno pari al doppio della caparra e scordarti quel viaggio da sogno alle Maldive per festeggiare il trasferimento).
Io scherzo ma … riesci ad immaginare se succede una cosa del genere, e tu hai usato i soldi della caparra per fermare una nuova casa?!
Te lo dico io. Il tuo acquirente ti richiede il doppio dei soldi che ti ha dato, e il proprietario della casa che volevi comprare si tiene la TUA caparra, perché la sua casa è a posto.
Non controllare la Planimetria Catastale è uno dei metodi più veloci che hai a disposizione per perdere un bel po’ di soldi e mandare all’aria la vendita del tuo immobile.
E ora dimmi … la Planimetria di casa tua è aggiornata?
