Nonostante il fatto che la maggior parte delle persone abbia a che fare “da dentro” con il mondo dell’immobiliare solo raramente, tutti pensano di sapere come funziona, sulla base delle esperienze di amici e familiari, storie che hanno sentito e le cose che hanno letto.
Ma per tutto quello che credono di sapere circa questo mondo, ci sono una serie di miti che circolano su come il mercato immobiliare funziona realmente.
Basare l’affare più importante della propria vita su queste informazioni può far diminuire drasticamente le tue possibilità di comprare la casa giusta al prezzo giusto.
Internet ha reso molto più facile accedere alle informazioni ma non tutte sono precise perché è difficile capire se la persona che le ha scritte è un vero esperto oppure una persona normale che racconta il proprio punto di vista o la propria esperienza.
Il pericolo di credere a tutto quello che si sente o legge ha alimentato i miti immobiliari, che possono costarti tanti soldi quando è il momento di comprare casa,
ECCO PERCHE’ dopo aver letto I MITI DA CUI DIFFIDARE, capirai quanto sia indispensabile rivolreti ad un Consulente Immobiliare esperto.
Mito #1 Se vendo senza agenzia immobiliare risparmio denaro perché non pago la provvigione.
Questa convinzione è parzialmente vera dato che non tutti gli agenti immobiliari lavorano per tutelare chi compra o vende casa ma lavorano per tutelare le proprie provvigioni.
Tolti di mezzo i fuffa-agenti e tornando a parlare seriamente di professionisti il fatto di risparmiare le provvigioni è un mito perché in realtà lavorare con un agente immobiliare ti farà risparmiare molto tempo e, probabilmente, anche denaro.
Alcune persone riescono a vendere o comprare casa, senza problemi, da sole ma fondamentalmente riescono a farlo perché o si appoggiano ad altri professionisti come geometra ed avvocato oppure sono state fortunate.
Parlo di fortuna perché per vendere una casa servono competenze in molti campi, trattative, verifica della documentazione, risoluzione dei problemi, ecc. e una persona che vende casa una o due volte nella vita non può averle.
Il risparmio di denaro non deriva dal fatto che comprando casa con un agente immobiliare la pagherai di meno, forse anche quello ma non è la cosa più importante, ma dal fatto che eviterai di rischiare di pagare dei soldi per una casa che potrebbe avere problemi anche gravi che ti costerebbero veramente tanto.
Mito #2 Metto la casa in vendita ad un prezzo più alto di quanto vale perché così ho margine di trattativa.
Mettere la tua casa in vendita ad un prezzo troppo alto la lascerà in vendita per parecchio tempo e non è una cosa positiva.
Gli acquirenti spendono intere nottate (lo so dall’orario in cui spediscono le mail di richiesta informazioni) sui portali immobiliari alla ricerca di una casa e sono preparatissimi sui prezzi di ogni casa in vendita nella zona che gli interessa.
Se la tua casa esce dai parametri del prezzo medio al metro quadro per la zona in cui è situata, a meno che non sia realmente eccezionale, non la prenderanno nemmeno in considerazione per venirla a vedere.
Il secondo problema a cui andrai incontro deriva dal fatto che i prezzi stanno continuando a scendere e lo faranno anche per tutto il 2016, questo vuol dire che più tempo la casa rimane in vendita più il prezzo cala; poniamo che la tua casa oggi valga 100.000 € ma tu decida, con la compiacenza dell’agente immobiliare, di metterla in vendita a 120.000 €.
La casa rimane in “vendita” per 6 mesi e non ricevi nessuna offerta, nel frattempo i prezzi scendono del 5% quindi la tua casa dopo 6 mesi vale 95.000 €. A quel punto se vuoi venderla davvero avrai perso 5.000 €.
Il terzo problema che avrai è che i potenziali vedranno sui siti immobiliari il tuo appartamento con una bella scritta “PREZZO RIBASSATO” e dai 120.000 € che chiedevi 6 mesi fa lo vedranno a 95.000 € oggi. Ti faccio una domanda? Se tu volessi comprare a quanto faresti un’offerta? Ecco la risposta che ti sei dato è esattamente quella a cui penserebbe una persona interessata a comprare casa tua.
Mito #3 prima o poi i prezzi risaliranno, mi conviene aspettare
Se hai sentito questa frase ho una brutta notizia per te: i prezzi del periodo 2002/2006 non torneranno più, erano frutto di un mercato fasullo, questa è la normalità
I più ottimisti parlano di una stabilità dei prezzi per tutto il 2023 e di una leggera risalita nel 2024 ma dato che sono discorsi che sento fare dal 2012 non ci scommetterei se dovessi vendere io.
Mito #4 i documenti li posso preparare con calma
Questo è probabilmente l’errore più grave che puoi commettere quando metti in vendita la tua casa.
Avere la documentazione pronta ti consentirà di mettere l’acquirente nelle migliori condizioni per farti un’offerta dato che non potrà dirti che aspetta di vedere i documenti per poter decidere.
Inoltre ti solleva da un potenziale rischio: accettare una proposta di acquisto per poi scoprire che la casa non è vendibile o lo è ma non entro i tempi pattuiti.
Sappi che se un acquirente ti consegna la caparra per l’acquisto della casa e tu non sei in grado di rispettare gli impegni presi con il contratto dovrai restituirgli il doppio di quanto di ha dato.
I documenti da preparare sono:
Atto di provenienza: il contratto con cui hai acquistato la casa, i più comuni sono: compravendita – se hai comprato tu la casa- , donazione – se la casa te l’hanno regalata i tuoi genitori -, successione – se ti è stata data in eredità.
Relazione tecnica: è una relazione fatta da un Geometra che ha esaminato i documenti presentati in Comune e in Catasto e li ha confrontati con lo stato di casa tua.
Visure Catastali e ipotecarie: sono i documenti che dimostrano all’acquirente che tu sei veramente il proprietario e puoi vendere la casa
Planimetria Catastale: è la piantina della casa e deve essere uguale a com’è
Relazione dell’amministratore: serve a dimostrare alla persona interessata che non hai debiti con il condominio e che non sono previsti lavori di manutenzione al palazzo.
Mito#5 La mia casa si vende da sola
Queste parole le ho sentite spesso da quando ho iniziato a fare l’agente immobiliare.
Per il proprietario la propria casa è sempre la più bella del quartiere e non capisce, dopo qualche mese che sta provando a venderla, perché le persone che la vanno a vedere non la comprino immediatamente.
Alcune case sono davvero in una posizione particolarmente bella o sono in un palazzo tenuto benissimo sono in uno di quei quartieri ricercatissimi, dove le case in vendita sono poche e ambite.
Quando una di queste case viene messa in vendita al giusto prezzo rimane in vendita per poco tempo.
In realtà la casa non si vende da sola ma è necessario che tu risolva tutte le obiezioni che il potenziale acquirente ti sottoporrà e coordini tutte le figure professionali – avvocato, geometra, notaio – necessarie a concludere positivamente l’affare.
Penserai che per vendere una bella casa non siano necessarie competenze di marketing, di gestione della trattativa, competenze tecniche, ma sia sufficiente un cartello sul portone del palazzo o sulla ringhiera del balcone.
Questi sono i miti più presenti nel mercato immobiliare e sono quelli che costano più denaro alle persone che ci credono.
Cosa fare allora? Rivolgiti ad un Consulente immobiliare preparato, riconosciuto nella sua abilitazione e con recensioni documentabili.
