Si tende a pensare che, nel momento in cui si mette la firma sull’atto di compravendita di un immobile davanti al notaio, l’operazione sia del tutto conclusa ed i problemi siano finiti. Nella maggior parte dei casi è così ma non è detto che le cose vadano sempre in questo modo: chi ha venduto, dopo avere incassato i soldi, potrebbe avere un atteggiamento ostile al momento di lasciare libera la casa. I problemi possono essere diversi, quindi come tutelarti dopo il rogito della casa?
C’è da porsi precedentemente un’altra domanda: perché bisognerebbe tutelarsi dopo il rogito della casa? I motivi possono essere questi:
- il venditore si rifiuta di lasciare subito libero l’appartamento o di portare via immediatamente le sue cose affinché il compratore possa disporre al 100% dell’immobile;
- il venditore non ha detto che c’è chi vanta un credito sulla casa;
- esiste un diritto di prelazione legale a favore di terzi;
- si scopre solo dopo il rogito che la struttura della casa presenta dei difetti;
- il vecchio proprietario ha venduto la casa a due soggetti diversi.
Vediamo, allora, in ciascuno di questi casi come devi tutelarti dopo il rogito della casa.
Il venditore non lascia la casa dopo il rogito
Può capitare, come si diceva, che il venditore non lasci libero l’appartamento subito dopo la firma davanti al notaio o non porti via le sue cose in tempi brevissimi per consentire al nuovo proprietario di disporre della casa come meglio crede
Di fronte a questa eventualità, ecco come tutelarti dopo il rogito:
- puoi chiedere che venga inserito nell’atto stesso un termine entro il quale egli deve lasciare l’immobile libero da persone e da cose, stabilendo una penale per ogni giorno di ritardo;
- puoi chiedere di inserire nel rogito una clausola in virtù della quale pagare solo una parte del prezzo convenuto per la compravendita e di versare la rimanenza nel momento in cui la casa verrà lasciata libera;
- puoi ricorrere al deposito del prezzo presso il notaio, precisando nel rogito che esso sarà corrisposto al venditore solo quando l’immobile verrà lasciato libero.
COME CONSULENTE SONO LA PRIMA A GARANTIRE CHE L’IMMOBILE VENGA LIBERATO ALLA DATA PREVISTA NEL ROGITO, IN CASO DI CONSEGNA NON CONTESTUALE.
Qualcuno vanta un credito sull’immobile
Una seconda ipotesi che ti porta a tutelarti dopo il rogito della casa è quella relativa all’eventualità di un potenziale soggetto che vanta un credito sull’immobile.
In sostanza, finché il rogito non viene trascritto la casa risulta intestata al vecchio proprietario. Se quest’ultimo ha un debito con qualcuno, il creditore può iscrivere sull’immobile un’ipoteca o agire per un pignoramento prima della trascrizione dell’atto. Il nuovo proprietario, dunque, si troverà ad avere acquistato una casa ipotecata o sottoposta a pignoramento.
Per tutelarti da questa eventualità, puoi:
- ricorrere anche in questo caso al deposito del prezzo presso il notaio: la casa sarà pagata solo dopo la trascrizione dell’atto di compravendita;
- rinunciare all’acquisto: il notaio, infatti, è tenuto prima del rogito a verificare che sulla casa non gravino ipoteche o altri vincoli; quindi, faresti in tempo a tirarti indietro senza spendere alcun soldo;
- chiedere al venditore di provvedere alla cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento pagando i creditori o raggiungendo con loro un accordo.
ANCHE IN QUESTO CASO, PRIMA ANCORA DEL NOTAIO SONO SEMPRE IO A VERIFICARE CHE NON VI SIANO TRASCRIZIONI A FAVORE DI TERZE PERSONE.
- l rischio di diritto di prelazione legale a favore di terzi
Terza eventualità: qualcuno vanta un diritto di prelazione legale sull’acquisto della casa. Se così fosse, potrebbe pretenderlo affinché l’atto da te firmato davanti al notaio venga annullato. Avrai indietro i tuoi soldi ma avrai perso la casa.
Per prelazione legale si intende il diritto di acquistare un bene con preferenza rispetto ad altri. Il venditore, prima di procedere alla vendita, è tenuto a chiedere al titolare di questo diritto se intende o meno esercitarlo. In caso affermativo, il venditore dovrà concludere l’affare con lui, altrimenti potrà farlo con altri.
Tale diritto sussiste solo in casi previsti dalla legge, quindi è possibile venirne a conoscenza prima del rogito.
Difetti scoperti nella casa dopo il rogito
Un’ulteriore possibilità è quella di scoprire dopo il rogito che la casa acquistata presenta delle difformità non rilevabili facilmente. Ad esempio:
la planimetria catastale non corrisponde allo stato dell’immobile.
PER OGNI IMMOBILE ESEGUO PRIMA UN ACCESSO AGLI ATTI IN COMUNE, NE’ CONTROLLO LA CONGRUITA’ CATASTALE E POI PROCEDIAMO CON LA VENDITA.
Ci tengo a precisare che il Notaio non fa questi i accertamenti ma fa dichiarare al Venditore (che il più delle volte non conosce la differenza tra urbanistica e catasto), l’esatta congruità.
- se si tratta di una piccola difformità (ad esempio, una porta leggermente spostata rispetto a quel che risulta dalla planimetria) che non comporta una variazione della rendita catastale, basterà fare un attestato di conformità in sede di compravendita della casa;
- se, invece, si tratta di una difformità rilevante (ad esempio, una ristrutturazione con modifica dei locali) occorre fare una variazione catastale.
- se la difformità riguarda una modifica interna abusiva, quindi di natura sia urbanistica sia catastale, il tecnico abilitato deve presentare in Comune una sanatoria ed effettuare la variazione della planimetria catastale.
Il vecchio proprietario vende la stessa casa a più persone
La trascrizione di un atto di compravendita di una casa nei registri immobiliari da parte del notaio rende il trasferimento della proprietà opponibile ai terzi. Di conseguenza, almeno in teoria, nessuno può vantare alcun diritto su quell’immobile al di fuori del legittimo acquirente. Che succede, però, se si scopre che più persone pensano di essere il legittimo acquirente, cioè se il vecchio proprietario ha venduto la stessa casa a più persone prima che gli atti di compravendita vengano trascritti?
C’è una sola risposta: tra diversi successivi acquirenti prevale chi trascrive per primo.
Rivolgiti sempre ad un Consulente immobiliare che in prima linea ci mette la faccia e ti tutela per evitare di incorrere in tutte queste problematiche.
Notarile
