In questo nuovo articolo del blog ti parlo di una delle strategie che molte persone decidono di utilizzare per vendere la propria casa e cosa puoi aspettarti che accada quando fai questa scelta: VENDERE DA PRIVATO.
In fondo se devi vendere per ricomprare il compenso che chiederà l’agenzia diventa una cifra considerevole quindi, se puoi, perché non risparmiare questi soldi?
In fondo quando hai comprato è andato tutto bene: il notaio ha pensato a stipulare il contratto e verificare che tutto quanto fosse a posto, non puoi fare la stessa cosa anche questa volta?
So perfettamente che vendere da privato non solo è assolutamente legittimo (“e vorrei ben vedere: la casa è mia!”) ma spesso può far ottenere anche alcuni vantaggi.
Bene bene, voglio cominciare proprio dai vantaggi che otterrai.
Si, hai letto bene!
– Non devo avere a che fare con alcun venditore e sono in perfetta libertà di agire come voglio;
– Non devo pagare alcuna provvigione ad un’agenzia immobiliare;
– Fisso gli appuntamenti di vendita come e quando voglio;
– Non mi precludo la possibilità di farlo vendere ANCHE ad agenzie immobiliari (con mandato non in esclusiva o verbale);
– Non devo firmare NESSUN contratto che mi lega a chicchessia (agenzie immobiliari, geometri, avvocati, ingegneri “prestati” all’intermediazione immobiliare”);
– Metto un cartello con un numero personale con su scritto, in grande, a quali ore essere contattato e soprattutto “astenersi perditempo”;
– Metto un annuncio su portali gratuiti o spendendo 4 soldi ed ho lo stesso riscontro delle agenzie immobiliari.
Tutto quello che ho scritto sopra è verissimo, quello che fa il 90% delle agenzie immobiliari lo puoi fare tranquillamente da solo e ottenere, quasi, lo stesso risultato.
Ci sono però alcuni aspetti di cui tenere conto quando decidi di vendere casa tua per cambiare abitazione e farlo senza l’aiuto di un professionista del settore come me è un tantino azzardato, se non hai le competenze che derivano da anni di lavoro e centinaia di trattative concluse positivamente.
Partiamo!
1 – SICUREZZA
La sicurezza in una trattativa immobiliare è TUTTO, ha un’importanza fondamentale, è IMPORTANTE quanto scegliere la casa giusta e delle condizioni di vendita, perché è il PRIMO FATTORE che ti consente di PENSARE di vendere.
Lo so che il notaio ha fatto bene il suo lavoro, se hai comprato chiedendo un mutuo il perito della banca ha verificato che la casa fosse a posto, quindi sei tranquillo ma…
– Sei assolutamente sicuro che tutta la documentazione amministrativa e catastale sia a posto? Alcuni anni fa i controlli erano meno severi rispetto ad oggi e capita spesso che il proprietario di casa, in assoluta buona fede, non abbia tutto in regola.
Prima di mettere la casa in vendita è necessario che un professionista faccia un controllo accurato su tutti gli aspetti urbanistici e catastali.
Ricordati una cosa fondamentale: davanti al notaio sei tu che dovrai garantire la regolarità della casa sotto il profilo urbanistico e catastale e tutta la responsabilità grava sulle tue spalle.
Sembrano cose SCONTATE ma non lo sono PER NIENTE.
Vendere un immobile, ormai, è composto da moltissimi aspetti, ed una parte ESTREMAMENTE IMPORTANTE, per quanto noiosa sia, è quella BUROCRATICA.
E non è colpa tua se ci sono problemi, non puoi sapere se è tutto a posto perché non è il tuo lavoro, a meno che tu non abbia fatto lavori senza chiedere i permessi.
Ti dico una cosa, nemmeno un agente immobiliare è un professionista abilitato ai controlli e alla risoluzione di eventuali problemi, quindi perché è importante rivolgersi a lui?
Perché dopo centinaia di trattative ne ha viste di tutti i colori quindi è in grado di accorgersi se c’è un problema da dover risolvere immediatamente o se puoi procedere con la vendita e fare i controlli mentre lui cerca un acquirente.
Il ruolo dell’agente immobiliare è quello di togliere i problemi, e lo stress derivante, dalle tue spalle e, mentre si occupa della vendita, coordinare tutte le figure professionali che saranno parte del processo: tecnico, amministratore di condominio, notaio e banca solo per citare gli attori principali
La sicurezza che raggiungerai il traguardo sognato è fondamentale, ecco cosa potrebbe succedere.
Immagina: hai appena ricevuto la caparra dall’acquirente della tua casa e hai firmato un preliminare con cui ti impegni a consegnargliela entro un mese.
Dopo una settimana hai trovato la casa dei tuoi sogni e hai versato i soldi ricevuti per dare la caparra al proprietario, certo che tutto andrà bene.
Dopo pochi giorni ti chiama il tecnico e ti dice che c’è un problema e ci vorranno almeno due mesi per risolverlo.
PANICO
Non potrai consegnare casa tua e il tuo acquirente potrebbe decidere di non comprare più se non rispetterai gli impegni presi, dato che la parte inadempiente sei tu dovrai restituirgli il DOPPIO della caparra ricevuta.
In più, non potendo saldare l’acquisto della casa di cui ti sei innamorato, perderai anche la caparra versata alla firma del preliminare.
Per mettere nero su bianco due cifre, se la caparra che hai ricevuto è di € 20.000, una somma assolutamente normale in una compravendita immobiliare, e nell’ipotesi in cui tu l’abbia utilizzata per il nuovo acquisto.
Caparra da restituire al tuo acquirente € 40.000
Caparra persa perché non puoi concludere l’acquisto € 20.000
Totale perdita € 60.000
Possibilità di acquistare una nuova casa ridotte a zero perché non hai più soldi.
Incubi notturni e stress a livelli da manicomio.
2 – CORRETTO POSIZIONAMENTO DELL’IMMOBILE SUL MERCATO
Uno degli aspetti FONDAMENTALI della vendita è il PREZZO.
Quando decidi di VENDERE CASA DA PRIVATO hai un problema: in quella casa ci sono tutti i tuoi ricordi, ci hai vissuto momenti bellissimi e tendi a dare un valore anche a quelli, valore che un acquirente non è disposto a riconoscerti.
Inoltre ti vengono in mente un sacco di luoghi comuni, spesso confermati da amici e conoscenti se hai parlato con qualcuno della tua idea.
– quelli SVALUTANO l’immobile, perché altrimenti non vendono e non possono incassare la provvigione
– A me serve questa cifra quindi a meno non la vendo, altrimenti come la compro la nuova casa?
- … e io dovrei svendere la casa perché uno sconosciuto dice che vale una cifra ridicola?
Quando si vende il proprio immobile Il coinvolgimento emotivo è il tuo peggior nemico, soprattutto oggi che di case in vendita ce ne sono a centinaia.
Su questo aspetto però devo spezzare una lancia a favore dei venditori: molti agenti immobiliari fanno le valutazioni ad occhio, o peggio basandosi sui valori OMI dell’Agenzia delle Entrate.
Ecco, se ti capita un agente immobiliare del genere, fai bene a non fidarti della sua valutazione.
Un professionista del mercato immobiliare ha il compito di fare una valutazione oggettiva del probabile valore di mercato della casa, per fare in modo che tu possa ricavare il massimo possibile.
La valutazione commerciale di un immobile è un’analisi di mercato che deve rispondere ad una domanda: “OGGI LE PERSONE QUANTO SONO DISPOSTE A SPENDERE PER IL MIO APPARTAMENTO?” è una cosa che richiede tempo da parte di un agente immobiliare professionale, poiché deve effettuare una ANALISI COMPARATIVA delle vendite effettuate e dei prezzi richiesti per immobili simili.
Non ti stupire se l’agente immobiliare si prende un paio di giorni prima di darti un parere: una analisi comparativa non si fa sul posto, non è un dato che può essere consegnato seduta stante, non è un numero sparato a “sensazione”.
E’ impossibile vendere un immobile fuori prezzo quindi, per te che lo stai facendo per comprarne uno diverso, è un danno enorme e una perdita di tempo che non vuoi dover sopportare.
Se hai deciso di cambiare casa vuol dire che qualcosa, in quella in cui vivi attualmente, non ti va più bene quindi perché vuoi doverci abitare ancora per diversi mesi per averla messa sul mercato al prezzo sbagliato?
Considera anche che i prezzi degli immobili sono scesi in maniera generalizzata quindi anche tu, quando andrai a comprare, troverai la casa che ti piace ad un prezzo decisamente più basso rispetto a quanto l’avresti pagata nel 2008.
E’ fondamentale affrontare questo passo soltanto dopo che un professionista immobiliare ti ha aiutato, magari con l’aiuto di un consulente di sua fiducia, a fare un piano finanziario che tenga conto di ogni costo, visibile o nascosto, che dovrai affrontare quando vendi la tua abitazione per comprarne un’altra.
3 – APPUNTAMENTI
La gran parte delle persone è CONVINTA che noi AGENTI IMMOBILIARI, siamo pagati SOLTANTO per ACCOMPAGNARE LE PERSONE a visionare l’immobile, un po’ di tempo fa fummo paragonati ad APRIPORTE.
Purtroppo tanti “colleghi” fanno esattamente questo, io ho un’idea diversa del mio lavoro.
Le tre cose che un agente deve fare ASSOLUTAMENTE per te sono:
- Farti risparmiare tempo;
- Farti comprare casa al giusto prezzo;
- Rimanere al tuo fianco fino alla stipula del contratto dal notaio, per risolvere quei piccoli e inevitabili problemi che molto probabilmente si presenteranno;
Ecco come riconoscere un apri porte:
Se hai trovato un agente immobiliare di questa specie, e devi vendere casa, ti porterà un sacco di persone a vederla, soprattutto nei primi tempi in cui gli hai dato l’incarico, ma nessuno di loro ti farà una proposta.
A quel punto si giocherà la carta del ribasso di prezzo dicendoti: “l’hanno vista in tanti ma nessuno ha fatto una proposta, dobbiamo abbassare il prezzo”
In realtà il problema è che ti ha portato persone a caso, senza aver fatto domande e pre qualificato i clienti.
Se invece ti sei rivolto a lui per comprarla proverà sicuramente tirarti nella schiena una casa qualsiasi di quelle che ha in carico.
Se alla tua richiesta:
“Vorrei vedere quella casa che ho trovato sul suo sito”
Scatta come un ghepardo per prendere le chiavi, oppure telefona al proprietario di casa per fartela vedere il prima possibile, è molto probabile che successivamente ti farà vedere tutte le case simili a quella che hai chiesto e, se non hai comprato niente, proverà a farti vedere qualsiasi cosa abbia 4 mura ed un tetto, anche a 10 chilometri di distanza da dove vorresti abitare, nella speranza che ti piaccia qualcosa e tu faccia una proposta.
Poi, come ciliegina sulla torta, mentre guarderai le case con lui, cercherà di convincerti che quella che stai vedendo è la miglior soluzione possibile per te.
La domanda che dovrebbe sorgerti spontanea, dopo 10 case viste, è questa:
“Come è possibile che abbiamo visto 10 case completamente diverse fra loro ma ognuna era la soluzione ideale per me?”
Pensa che bello se sei incappato in un agente immobiliare così e devi prima vendere per poi ricomprare.
Ecco invece quali sono i 14 passi che farà un professionista:
- Fisserà un appuntamento, magari a casa tua se tu glielo permetti, per conoscere te e la tua famiglia, capire le vostre esigenze e i vostri desideri.
- Nel giro di pochi giorni farà un’analisi delle case che sono in vendita in quel momento, per capire se può aiutarti e, se non può, rinuncerà all’incarico.
- Se deciderete insieme che lui è la soluzione adatta per te e la tua famiglia, ti chiederà un incarico di ricerca, che durerà almeno 30 giorni, con la possibilità di disdirlo o rinnovarlo solo se ti trovi bene.
- Farà una selezione delle case in vendita, per poi farti vedere solamente 2 o 3 proposte mirate.
- Se nessuna delle case in vendita ti soddisfa, cercherà di capire se è stato lui ad interpretare male le tue esigente o se, guardando le case, hai deciso che alcuni aspetti sono più importanti di altri.
- Cercherà al posto tuo la casa che soddisfa le caratteristiche per te fondamentali, e la cercherà chiedendo:
– ad altre agenzie immobiliari;
– a professionisti del settore come: architetti, geometri, amministratori di condominio, ecc;
– agli abitanti della zona in cui ti piacerebbe abitare per trovare quelle case che i proprietari stanno pensando di vendere ma non hanno ancora preso una decisione definitiva;
- Ti accompagnerà a visitare le case;
- Effettuerà, per la casa che ti piace, tutte le verifiche necessarie a fare in modo che tu non abbia brutte sorprese quando sei davanti al notaio;
- Controllerà i prezzi delle case vendute di recente e quelli delle case in vendita in modo da consigliarti sul prezzo da offrire, così che sia interessante per il venditore ma che allo stesso tempo ti consenta di comprare al giusto prezzo;
- Ti aiuterà nella sottoscrizione di una proposta di acquisto che tenga conto delle tue esigenze e ti tuteli al 100%;
- Porta avanti la trattativa con l’agenzia che ha in vendita la casa o direttamente con il proprietario, sempre nel tuo interesse;
- Raccoglierà tutta la documentazione che serve per la firma del compromesso;
- Seguirà la compravendita fino alla stipula del contratto ed è accanto a te davanti al notaio;
- Ti aiuterà nel disbrigo delle pratiche burocratiche dopo la vendita o nel trovare un tecnico e un’impresa edile se la casa ha bisogno di lavori di manutenzione.
4 – TRATTATIVA
Se nello stabilire il prezzo della casa entra il gioco il fattore emotivo figurati quando vuoi acquistare la casa che ti piace, in cui ti vedi a vivere per i prossimi anni, in cui ti mmagini veder giocare e crescere i tuoi figli.
Gli stessi sentimenti prendono il sopravvento quando, finalmente, hai un acquirente serio che firma una proposta e ti lascia una caparra: devi lasciare il luogo in cui hai tantissimi ricordi, iniziano i dubbi su “troverò mai una casa migliore?”, come faccio se non la trovo?
Nella tua mente rivivrai tante scene viste nei programmi tv dedicati a chi cerca casa.
Se stai vendendo casa vuol dire che c’è un interesse VERO da parte dell’acquirente, che adesso si chiamerà PROPONENTE, in quanto ha sottoscritto, appunto, una PROPOSTA di acquisto, la TRATTATIVA è quella fase in cui si scoprono le carte.
La proposta di acquisto è la fase più delicata del processo perché è con quel documento, che se firmato da entrambi diventa un contratto valido a tutti gli effetti, che si stabiliscono le condizioni per vendere o comprare casa.
Il preliminare, se lo stipuli, e il rogito che firmerai davanti al notaio sono la formalizzazione degli accordi presi con la firma della proposta.
In questa fase dubbi e paure la fanno da padroni e alcune persone, letteralmente, non ci hanno dormito la notte.
Altre mi hanno raccontato di aver calcolato male i tempi di consegna della loro abitazione, lo hanno fatto per paura di dover negoziare un’offerta molto buona dal punto di vista del prezzo, e hanno dovuto prendere un appartamento in affitto perché la casa in cui si sarebbero dovuti trasferire non era pronta al momento della vendita della loro.
Affrontare da soli un passo come questo è molto stressante perché se sbagli una cosa poi ne paghi le conseguenze per parecchio tempo.
Vendere la tua casa per comprarne un’altra non è soltanto una questione di soldi, devi far coincidere i tempi di consegna, considerare il trasloco, eventuali lavori o problemi che potrebbero far slittare il trasferimento.
Farlo con un professionista al tuo fianco, che segue ogni fase della vendita è la soluzione migliore per non ritrovarti in una stanza imbottita con una camicia di forza a tenerti calmo.
5 – GESTIONE DELLA PRATICA
Seguire una compravendita è peggio che affrontare una riunione di condominio con altri 47 condomini con l’esaurimento nervoso, hai presente quelle riunioni in cui sembra che da un momento all’altro si possa scatenare una rissa tipo quelle che vedevi nei film di Bud Spencer e Terence Hill?
In una compravendita sono coinvolti, in rigoroso ordine casuale: famiglia del venditore, famiglia dell’acquirente, geometra, amministratore di condominio, banca se hai chiesto il mutuo, perito della banca, notaio, ecc.
Sembra che i professionisti coinvolti non finiscano mai ed ognuno ha le sue esigenze e problemi, derivanti dalle altre cose che stanno seguendo, di cui a venditore ed acquirente non interessa nulla, giustamente.
L’agente immobiliare è quella figura mitologica che riesce a far quadrare le esigenze di tutti con gli impegni presi dalle parti coinvolte nella compravendita.
Se hai deciso di vendere la casa DA SOLO è molto probabile che ti troverai ad affrontare le seguenti situazioni:
– Preparare velocemente la documentazione della casa, perché il tuo acquirente non è disposto a firmare nulla senza averla fatta visionare ad un suo tecnico/avvocato di fiducia – e se nel frattempo gli propongono un’altra casa che gli piace più della tua?
– Fare le visure catastali ed ipotecarie, per dimostrare al cliente che la casa è a posto; se non sai cosa devi fare e come farle nella maniera corretta dovrai trovare un professionista che le faccia per te.
– Fare una relazione tecnica di conformità perché hai comprato casa 15 anni fa quindi chi compra vuole avere la certezza che tu non abbia fatto lavori senza chiedere i permessi.
Queste sono le tre cose che un potenziale acquirente pretende, e che dovresti pretendere anche tu quando riacquisterai, prima di firmare un qualsiasi impegno; poi ci sono altri documenti che dovrai preparare ma lo potrai fare prima di firmare il rogito.
Avere al tuo fianco un professionista che, dopo averti aiutato a realizzare il tuo desiderio, si occupa di questi aspetti e sa come coordinare tutte le persone coinvolte ti eviterà problemi dovuti all’inesperienza, la paura di perdere l’acquirente, o la casa dei tuoi sogni, perché non hai tutto pronto nel momento più importante.
Se tutto quello che ti ho detto fino a questo momento non ti ha convinto a rivolgerti ad un professionista per la vendita e l’acquisto più importante della tua vita ma hai comunque deciso di fare da solo ti faccio tanti auguri perché tu riesca a realizzare il tuo sogno senza diventare matto.
Se invece vuoi valutare, senza nessun impegno per te, la possibilità di avere al tuo fianco una persona che conosce il mercato e ha concluso positivamente centinai a di trattative allora voglio farti un regalo:
Una consulenza della durata di un’ora, con me o un membro del mio staff, per cpaire se posso aiutarti a realizzare il tuo sogno.
Prima che tu pensi alla solita valutazione gratuita di casa tua per provare ad accaparrarmi l’incarico di vendita ti dico che ti sbagli, ecco cosa faremo:
Durante l’appuntamento, a casa tua o in ufficio, come preferisci, ci conosceremo e mi spiegherai le tue esigenze e i desideri.
Farò un’analisi di fattibilità finanziaria dell’operazione, vedremo insieme tutti i costi visibili e nascosti che ci sono dietro ad una compravendita immobiliare
Ti aiuterò a capire se, per te, è davvero il momento giusto per cambiare casa.
Ti regalerò la mia guida all’acquisto della casa e altro materiale che ti sarà utile anche nel caso in cui tu decida di proseguire da solo.
Per poter dare un servizio eccellente alle persone che si rivolgono a me per cambiare casa posso seguire soltanto pochissimi clienti alla volta e mi sono data un limite di 5 famiglie.
Quando avrai finito di leggere questo articolo potrei avere raggiunto il massimo degli incarichi che riesco a seguire quindi, dopo aver fatto la consulenza, potrei anche doverti dire che dovrai aspettare che abbia soddisfatto un cliente prima di potermi dedicare a te.
Chiama subito il numero 345.2499489 o manda una mail a stefania.rimoldi@domoria.com e fissa la tua consulenza gratuita.
