Il giorno 01 aprile 2016, la quasi totalità dei sindacati dei proprietari e di quelli degli inquilini, con la collaborazione dei Comuni del Rhodense, hanno firmato i nuovi Accordi Locali per la stipula dei contratti agevolati. I nuovi accordi, stipulati a livello comunale ma che si inseriscono in un più ampio sistema riguardante i Comuni di Rho, Arese, Cornaredo, Lainate, Pero, Pogliano, Pregnana, Settimo e Vanzago, hanno lo scopo di aggiornare gli accordi locali adottati sulla spinta della legge 431/1998 (tra tutti, l’Accordo Locale di Rho del 2 luglio 2000) i quali, a causa del mancato aggiornamento dei canoni, ma anche della poca pubblicità che ne era stata data negli ultimi anni, erano diventati strumenti quasi per nulla utilizzati.
La locazione a canone concordato è un tipo di locazione di immobili a destinazione abitativa che, a fronte di una riduzione del canone di affitto, permette all’inquilino ed al proprietario di beneficiare di una serie di vantaggi, soprattutto di ordine fiscale.
L’Accordo Locale stabilisce, quindi, le fasce di prezzo al metro quadrato massime per poter stipulare questo tipo di contratto; vari sono gli elementi che influiscono sulla determinazione di tale valore: l’azzonamento innanzitutto (ciascun Comune viene diviso in diverse zone, nel caso di Comuni di piccole – medie dimensioni, solitamente, il centro, il semicentro e le periferie / frazioni), quindi vengono ipotizzate delle subfascie, dipendenti dalle caratteristiche interne ed esterne di ciascun immobile (vi sono elementi di tipo A, B, C ed anche D) che si riferiscono allo stato manutentivo, alla presenza di servizi in prossimità dell’immobile, all’utilizzo di un giardino condominiale … Grazie all’azzonamento ed alla determinazione della subfascia di appartenenza dell’immobile, si può stabilire con la griglia di valori allegati all’Accordo, quali siano i limiti massimi di canone applicabili nel nostro caso. Tale valore al metro quadrato, andrà poi moltiplicato per la superficie catastale dell’immobile locato (determinata come da legge 311/2004), ricavabile dalla visura catastale dell’immobile; occorre prestare particolare attenzione nello svolgere quest’operazione poiché un errore superiore al 4% nella misura della superficie, dà luogo alla conversione del contratto in contratto di libero mercato, con tutto ciò che ne consegue. Ulteriori maggiorazioni sono previste qualora l’appartamento sia arredato (+10%), sia di superficie inferiore ai 30 mq (+10%) ovvero si preveda una durata del contratto superiore a quella del 3 + 2 minima per Legge in questo tipo di contratti (ad esempio, se si stipulasse un contratto 8 + 2, si avrebbe la possibilità di aumentare di un ulteriore 10% il limite di prezzo). Nel caso dei Comuni del Rhodense, il prezzo al metro quadrato fissato come limite, risulta mediamente più basso del 15% rispetto a quello di mercato, secondo le rilevazioni del Politecnico di Milano.
E’ possibile del resto utilizzare tale formula anche per contratti di più breve durata (purché si dichiarino comprovate esigenze dell’inquilino ovvero del locatore che la determinino, ad esempio una separazione in corso, l’assistenza sanitaria ad un familiare od ancora un trasferimento per lavoro in luogo lontano da dove si trovi l’immobile …) o persino per la locazione di singole stanze del proprio appartamento / villetta (conteggiando in questo caso in pieno i metri quadrati della camera concessa ed in proporzione quelli dei locali comuni).
Ma quali sono i vantaggi per questi tipi di contratto? Innanzitutto i vantaggi sono di tipo fiscale e sono indubbi. L’inquilino (che già accede ad un canone più basso di quello di mercato), qualora sia a basso reddito, si garantisce una detrazione fiscale pari ad 495,80 euro (se il reddito complessivo che non supera 15.493,71 euro) oppure di euro 247,90 (se il reddito complessivo giunge fino a 30.987,41 euro). Il proprietario beneficia di una tassazione Irpef vantaggiosa, essendo l’imponibile ridotto del 30% nel caso in cui non aderisca alla cedolare secca, ovvero di aliquota cedolare secca agevolata al 10% (almeno fino alla fine del 2017, ritornando allora, a meno di rinnovi dell’agevolazione, al 15%) inferiore a quella ordinaria del 21%; importanti sono anche gli sconti sulle imposte locali, essendo l’imponibile IMU e Tasi ridotte del 25%, spesso in aggiunta ad aliquote ridotte rispetto a quelle ordinarie (ad esempio il Comune di Rho ha stabilito per il 2016, l’aliquota base allo 0,92% mentre quella per immobili locati con contratti agevolati allo 0,43%, che arriva praticamente allo 0,32% con la riduzione dell’imponibile). Inoltre, per chi non avesse esercitato l’opzione della cedolare secca, l’imposta di bollo è scontata dal 2% all’ 1,4%.
Per aiutare i proprietari e gli inquilini nella stipula di questi contratti, i Comuni del Rhodense si appoggiano all’Agenzia dell’Abitare che, oltre a far incontrare gratuitamente la domanda e l’offerta per gli alloggi offerti in locazione con questa formula, sono disponibili ad aiutare le parti nella stipula di tali contratti.
Nel corso dell’incontro pubblico del 25 maggio 2016, il Sunia ha richiesto al Comune di vigilare affinché i privati non utilizzino tale strumento al solo scopo di risparmiare tasse, prevedendo poi canoni di mercato, attraverso un aumento fittizio delle dimensioni degli alloggi locati; i proprietari presenti, oltre ad esprimere il proprio compiacimento per la scelta compiuta dalle Amministrazioni nella valorizzazione di questo strumento, hanno richiesto che siano introdotti dei coefficienti differenti a seconda della dimensione degli alloggi (l’attuale sistema risulta oltremodo vantaggioso per immobili di ampia metratura, che hanno un limite superiore al valore di mercato ed ingiustamente svantaggioso per gli appartamenti più piccoli, che hanno un limite di canone che arriva anche alla metà di quello di mercato) ed inoltre, hanno chiesto anche la predisposizione di un sistema di garanzie per i proprietari che stipulino tale tipo di contratto; entrambe le proposte hanno trovato orientamenti favorevoli anche da parte dell’Amministrazione Comunale Rhodense e, con particolare riguardo alla predisposizione del sistema di garanzie, l’Assessore Negrini ha assicurato che si stava già muovendo in questa direzione. Il recente esempio di Milano (che ha rinnovato l’Accordo Locale nel 2015) è del resto notevole: incentivi al proprietario che stipula questa tipologia di contratti (gli vengono versate fino a 2000€ per contratto), fondo per le spese che l’inquilino deve affrontare per il trasloco o per il pagamento della caparra, garanzia al proprietario il cui inquilino sia risultato moroso, fino a 18 mensilità di affitto …
Per il resto i contratti a canone concordato sono in tutto uguali ai contratti liberi: non c’è alcun limite riguardo alla scelta dell’inquilino, si registrano sempre all’Agenzia delle Entrate (vi è solo l’obbligo aggiuntivo di comunicare la stipula del contratto agevolato al Comune con un semplice modulo), i casi di risoluzione alla prima scadenza sono i medesimi del contratto libero, eccetera.
Per valutare la vantaggiosità di questa formula, possiamo prendere a modello un appartamento che si trovi nel centro di Rho (via Castelli Fiorenza), al primo piano, con una superficie catastale di 68 mq, una rendita catastale di € 560,00, non ammobiliato, con un solo bagno, impianti a norma, infissi doppio vetro – porta blindata, giardino condominiale, buono stato manutentivo sia dell’appartamento che dello stabile, senza posto auto. Il canone di locazione per questo appartamento in regime di libero mercato sarebbe probabilmente di 550,00€ al mese; con il nostro canone agevolato, la zona 1 (quella relativa al centro città) prevede in subfascia 3 (ottenibile con le caratteristiche manutentive / tecnologiche / decorative di cui sopra) un valore compreso tra 79 ed 84 € al mq. Prendendo un valore medio di 81,5€, senza aumenti non essendo l’appartamento arredato, il locatore decide di stipulare un contratto con durata 6 + 2, potendo così aggiungere l’8% al prezzo limite, il quale diventa così di 88€ che, moltiplicato per la superficie, dà un valore di 5985,00€. Nell’esempio del canone di libero mercato, 6600€ l’anno di canone sarebbero, al netto della cedolare secca al 21%, 5214€ e, pagata l’Imu (866,00€), resterebbero al locatore € 4348. Con la tassazione agevolata, invece, il canone netto sarebbe pari ad € 5387,00 e, pagata l’Imu (303,00€), resterebbero 5084,00€: ben 736 € in più della formula libera (circa il 17% di rendimento in più!) e va inoltre considerato che così l’immobile è più appetibile, viene affittato più in fretta e che, soprattutto, l’Imu, che va pagata anche se l’inquilino è inadempiente, in questo caso, ci costerebbe 563,00€ in meno!
Un giudizio: al di là degli aggiustamenti già richiesti all’Amministrazione comunale, tale tipologia di contratti appare assolutamente preferibile a quella tradizionale, essendo meglio adattabile alle esigenze del proprietario (si possono stipulare contratti più brevi del normale 4 + 4) e permettendo, come si è visto, in molti casi, un notevolissimo risparmio fiscale. Attualmente resta sconsigliato per gli immobili di più ridotte dimensioni (e ciò è paradossale, essendo probabilmente locati alle categorie che più necessiterebbero di canoni agevolati) e si spera in un percorso che, anche a fronte di una riduzione delle fasce limite, possa portare alla predisposizione di un sistema di garanzie per i locatori. Il successo di questo strumento starà poi nella sua pubblicità e nel suo monitoraggio costante, per permetterne la diffusione e mantenerne l’attualità; in realtà dove esso è stato sempre aggiornato e si è creata una “cultura dell’agevolato”, esso copre la maggioranza dell’offerta locativa, con percentuali che vanno dal 98% di contratti abitativi di Grosseto e 96% di Bolzano a percentuali comunque di tutto rispetto per grandi città come Firenze (75%), Roma (71%) e Torino (68%), percentuali appunto di contratti abitativi agevolati sul totale di contratti abitativi registrati.
