L’emergenza epidemiologica COVID-19 ha indubbiamente sconvolto le nostre vite, dapprima per le preoccupazioni legate agli aspetti sanitari e, subito dopo, per i tragici risvolti economici. Le attività commerciali sono tra i settori economici maggiormente colpiti; in molti casi sono state costrette alla chiusura dai provvedimenti di contenimento adottati e, anche nei casi in cui possono rimanere aperte, vedono ridursi la propria attività (e di conseguenza il proprio fatturato) in misura importante.
In questo scenario è divenuto centrale per gli imprenditori limitare i costi della propria attività, compresi quelli relativi al canone di locazione dei negozi. A questo proposito sono molte le questioni che stanno affrontando i proprietari-locatori da una parte e i negozianti-conduttori dall’altra. Di seguito si vuole dare una risposta ai dubbi più comuni.
Il conduttore deve pagare il canone anche durante il periodo di chiusura forzata?
In generale sì. Questo dubbio riguarda soprattutto gli imprenditori costretti alla chiusura della propria attività che non possono utilizzare in alcun modo l’immobile locato e che in alcuni casi, non lavorando, non hanno neppure la liquidità necessaria per poter pagare il canone. Anche in questo contesto però il conduttore mantiene la disponibilità dei locali e dovrebbe quindi continuare a pagare il canone di locazione (anche se potenzialmente in misura ridotta, come si vedrà oltre). Va d’altra parte segnalato che al ricorrere di determinate condizioni il conduttore potrebbe sospendere il pagamento del canone di locazione sostenendo l’impossibilità sopravvenuta temporanea (ex art. 1256 I comma c.c.) di pagare il canone in quanto non sta incassando le somme necessarie a fare fronte al pagamento; in questi casi dovrà saldare il dovuto quando riaprirà la propria attività.
Che cosa può fare il conduttore che voglia liberarsi del contratto di locazione?
In alcuni casi la situazione contingente sta aggravando situazioni già di difficoltà dell’imprenditore che quindi potrebbe considerare non conveniente riaprire la propria attività quando le misure di contenimento saranno superate; il conduttore non ha pertanto più interesse a mantenere in vita il contratto di locazione. Il contratto di locazione spesso prevede la facoltà del conduttore di recedere dal contratto di immobile ad uso diverso da abitativo dando semplicemente un preavviso al locatore. Anche quando il contratto nulla
preveda, tuttavia, il conduttore ha sempre il diritto di recedere dal contratto con preavviso di sei mesi in presenza di gravi motivi (art. 27 VIII comma legge 392/1978); fermo restando che una valutazione dei gravi motivi andrà svolta caso per caso, è probabile che la situazione contingente rappresenti un grave motivo ai fini del recesso. Il conduttore potrebbe anche valutare di “liberarsi” in alcuni casi dal contratto senza dover osservare il preavviso sostenendo ad esempio l’eccessiva onerosità sopravvenuta del contratto ex art. 1467 c.c.
Il conduttore ha il diritto di auto-ridursi il canone?
In generale il conduttore non ha il diritto di auto-ridursi il canone. Il conduttore potrebbe tuttavia sostenere che il divieto di svolgere attività commerciale nell’immobile locato costituisca una fattispecie di impossibilità sopravvenuta parziale nell’utilizzo dell’immobile ex art. 1464 c.c. e di avere pertanto diritto ad una proporzionale riduzione del canone. Stante la difficoltà nella quantificazione, è consigliabile discutere la misura di tale riduzione con il locatore per evitare successive contestazioni.
Sono previste delle agevolazioni fiscali per il pagamento del canone di locazione?
È stato introdotto un credito d’imposta pari al 60% del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020 per i conduttori di contratti di locazione di immobili accastatati nella categoria C/1 (negozi e botteghe). Il credito riguarda solo le attività oggetto di “chiusura forzata” (non quindi ad esempio alimentari o lavanderie che possono restare aperti). L’Agenzie delle Entrate ha precisato con la circolare 8/E che il credito di imposta matura solo a seguito dell’avvenuto pagamento del canone. Si richiede da più parti l’estensione di tali misure perlomeno per il mese di aprile, la previsione di agevolazioni anche per i proprietari e l’estensione del credito d’imposta anche ad altre categorie di immobili, quali capannoni artigianali ed uffici.
In caso di riduzione del canone il locatore deve pagare le tasse sull’intero canone?
Non necessariamente. Le imposte sui contratti di locazione commerciali sono pagate sul canone dichiarato all’atto della registrazione per cui di norma non rileva la somma effettivamente percepita dal locatore. Vi è tuttavia la possibilità per le parti di registrare una scrittura privata di riduzione del canone di locazione presso il competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate con la quale le stesse diano atto della riduzione anche solo temporanea pattuita, da registrare insieme al modello 69. La registrazione è esente dal bollo.
